Le prêt relais pour financer une résidence principale sans avoir vendu l’ancien

Écrit par La rédaction Meilleurtaux . Mis à jour le 23 août 2023 .
Temps de lecture : 3 min

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Publié le jeudi 24 août 2023 09:41 par la Rédaction Meilleurtaux

Le prêt relais est idéal pour financer l’acquisition d’une nouvelle résidence principale sans avoir vendu le bien initial et sans avoir à passer par la case location entre les deux. Toutefois, dans un contexte de hausse des taux, ce type de financement se négocie actuellement à environ 4 %. De plus, son coût est susceptible d’augmenter très rapidement.

Une solution de financement pratique, mais potentiellement très coûteuse

Avec le prêt relais, les propriétaires d’un logement qui souhaitent en changer peuvent acheter leur nouvelle maison ou leur nouvel appartement, même lorsque l’ancien n’a pas encore trouvé preneur. Ainsi,

ImportantIls évitent de souscrire un crédit immobilier supplémentaire ou devoir louer un bien intermédiaire, ne prennent pas le risque de manquer une occasion d’avoir la propriété de leurs rêves.

Toutefois, son fonctionnement est spécifique.

• D’une part, son montant correspond généralement à 70 % de la valeur du premier logement à céder, éventuellement déduit du capital restant dû si un prêt lié au premier bien est en cours de remboursement.
• D’autre part, pendant les deux années du contrat, seuls les intérêts sont réclamés, le capital n’est payable qu’à la fin, comme un prêt in fine. Cette solution évite de cumuler deux emprunts.
• Et dès lors que la vente de la première propriété est finalisée, le capital peut être restitué intégralement sans pénalité pour remboursement anticipé.

Il présente quelques inconvénients, en premier lieu son coût. Les courtiers estiment que leur taux est de 0,20 % à 0,30 % supérieur à celui d’un crédit immobilier classique, auquel s’ajoutent souvent des frais de dossiers plus élevés, sans compter les frais de garantie et une assurance emprunteur.

Aujourd’hui, son taux effectif moyen est proche de 4 %, après 3,96 % entre mai et juillet 2023 selon la Banque de France. De plus, l’emprunteur doit justifier de revenus suffisants, satisfaire aux critères d’endettement du Haut Conseil de Stabilité Financière, et convaincre la banque de ses chances de trouver preneur au prix ciblé.

Les clés pour réussir une opération immobilière en recourant au prêt relais

ImportantLe prêt relais accorde au vendeur-acquéreur une année renouvelable une fois pour vendre son logement.

Pour les professionnels du secteur, ce délai est bienvenu, sachant que sur un marché attentiste, il faut actuellement près de 3 mois pour boucler une transaction.

La clé pour réduire le coût est de rembourser sa dette dans les meilleurs délais, sinon l’absence d’amortissement du capital peut faire augmenter significativement les mensualités.

Certaines banques se montrent néanmoins plus souples, en acceptant un règlement différé des intérêts à l’expiration du contrat de crédit. Les échéances mensuelles sont moins importantes pendant la période initiale, mais les intérêts non acquittés s’accumulent mois après mois, ce qui accroit le coût global.

Recourir au prêt relais doit par conséquent être une décision bien réfléchie à réaliser avec prudence.

Quelques précautions sont de mise pour maximiser les chances de réussite d’une telle opération : ne pas surestimer la valeur de la résidence initiale et prévoir une marge de négociation lors de la fixation du prix.

Le non-respect de ces règles aurait pour effet de prolonger la durée de vente et d’accroitre le poids des mensualités. Mais surtout, cela pourrait conduire à un endettement excessif si la propriété ne trouve pas preneur dans les 24 mois convenus.