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La faiblesse des taux entraîne un emballement inquiétant sur le marché du crédit immobilier

Faiblesse taux repercussion marché immo

La poursuite de la chute des taux d’intérêt des prêts à l’habitat dope l’activité sur le marché immobilier. Mais cette demande soutenue, même durant les périodes habituellement calmes comme le mois d’août, contribue également à la flambée des prix des biens, notamment dans les grandes villes. Cet emballement inquiète les autorités de régulation, alors qu’aucun signe de ralentissement n’est observé.

Les conditions d’emprunt exceptionnelles favorisent les potentiels acheteurs

En juillet 2019, le taux des crédits immobiliers (hors assurance) s’établit à 1,20 % toutes durées confondues

Selon l’Observatoire Crédit Logement/CSA. Par rapport à son niveau du mois précédent, cette moyenne a donc perdu 5 points de base. Non seulement les records de faiblesse établis en novembre 2016 sont de nouveau battus, mais les taux restent en dessous du 1,4 % d’inflation communiqué au début de l’année.

Important En parallèle, la durée de remboursement augmente, s’établissant désormais à 229 mois.

Les prêts sur 25 ans et plus se multiplient : leur part sur la production totale a gagné 25 points en 5 points et 6 points depuis l’an dernier, et est estimée à plus de 41 %. Cet allongement améliore la solvabilité des ménages, y compris les primo-accédants, ainsi que les jeunes candidats à l’accès à la propriété, ainsi que les foyers aux revenus modestes.

Ces derniers ont d’autant plus de chances de décrocher un crédit que la forte concurrence qui règne sur le marché contraint les établissements prêteurs à assouplir leurs conditions d’octroi. Par exemple, l’apport personnel n’est plus obligatoire.

Les taux d’intérêt faibles entraînent un emballement sur le secteur du crédit

Les taux des prêts immobiliers ne semblent pas près de remonter, puisque les banques adaptent leur politique commerciale à celle de la BCE. Or, le taux des OAT à 10 ans, qui servent de base de calcul des barèmes de crédit immobilier des banques, est passé en dessous de zéro.

Important L’institution a par ailleurs affirmé ne prévoir aucune hausse avant l’été 2020 et anticipe même une baisse supplémentaire dans le négatif.

La conséquence est la forte progression du rythme de distribution de crédits logement aux particuliers.

Important Avec 16 milliards d’euros accordés en juin, en hausse de plus de 6 %, l’encours total grimpe à 1040 milliards d’euros.

Ces chiffres vertigineux inquiètent les autorités de régulation au plus haut point. Le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) a ainsi contraint les banques à augmenter leurs fonds propres afin de :

  • freiner la production de crédits,
  • compenser un éventuel ralentissement de la croissance économique.

Les emprunteurs au profil atypique risquent l’exclusion du marché du crédit

Important Le crédit pas cher entraîne une explosion du volume des transactions.

Selon les projections d’experts du marché,

Celui-ci pourrait atteindre 985 000 pour l’année, contre respectivement 950 000 et 970 000 en 2017 et 2018.

Le déséquilibre entre une offre rare et une forte demande dans les zones les plus prisées place les vendeurs en position de force et contribue à l’envolée des prix. Les banques se montrent aussi plus sélectives quant au choix des clients, excluant de fait ceux qui présentent un profil atypique.

Important Le taux d’usure complique également l’accès au marché du crédit de certains Français n’ayant pourtant pas de difficultés financières.

Avec les surprimes sur l’assurance appliquées à certains emprunteurs (seniors, exerçant un métier à risques, etc.), le TAEG dépasse les plafonds officiels et empêche l’obtention d’un financement.

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