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Les investisseurs dans l’immobilier locatif sont nombreux à commettre des erreurs d’appréciation

Erreurs d'appréciation pour investisseurs immobilier locatif

L’investissement locatif séduit les Français. En effet, l’immobilier est considéré comme une valeur refuge. C’est d’autant plus vrai avec la forte valorisation de la pierre ces dernières décennies. Ce qui explique la forte progression du marché de l’investissement locatif ces dernières années. En 2018, celui-ci représente 15,5 % des nouvelles constructions de logement, contre 13,4 % en 2013.

La vacance locative : un risque à ne pas négliger

Si l’investissement locatif s’avère techniquement intéressant, l’opération n’est pas sans risque. Qu’elle soit réalisée ou non dans le cadre d’un dispositif de défiscalisation, dans l’ancien ou le neuf, n’y change rien. Qui plus est, les risques et les coûts associés à un investissement locatif sont souvent mal appréciés par les investisseurs. C’est le cas entre autres des vacances locatives.

En la matière, il convient de rappeler que le marché immobilier français évolue à une double vitesse. Les files d’attente de locataires n’en finissent pas dans certaines zones géographiques, mais sont quasi-inexistantes dans d’autres.

La moyenne nationale du taux de vacance est certes de 7,9 %, mais ce pourcentage franchit le seuil des 20 % dans certaines villes, comme Lens ou Vichy.

Selon les statistiques, ce phénomène est dû à la conjonction de plusieurs facteurs :

  • l’insuffisance de la demande par rapport à l’offre ;
  • le mauvais état des logements ;
  • l’inadéquation entre la localisation des biens et les loyers pratiqués.

Le recouvrement des loyers et la revente

Autre difficulté à laquelle les bailleurs sont confrontés : les loyers impayés. En France, ce problème touche environ 3% des bailleurs. Le phénomène est en hausse depuis 1990.

Selon le ministère de la Justice,

les procédures judiciaires pour le recouvrement de loyers impayés, la résiliation de bail, et l’expulsion de locataire se font de plus en plus nombreuses. De 1990 à 2016, elles ont augmenté de plus de 51 %.

Important La question de la revente constitue par ailleurs une problématique souvent négligée dans l’analyse d’un projet immobilier locatif.

En effet, l’évolution des prix immobiliers n’est pas partout pareille. De 2009 à 2019, ils ont augmenté de plus de +50 % dans certaines agglomérations, mais ils se sont aussi effondrés dans d’autres.

En fonction de la localisation du bien, le délai de vente d’un bien immobilier peut être plus ou moins long. Il varie de 42 jours en moyenne sur le marché parisien à plus du double dans les agglomérations où la demande immobilière demeure faible.

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