Passoires thermiques et taxe foncière : le cadre juridique

Écrit par La rédaction Meilleurtaux . Mis à jour le 5 juillet 2024 .
Temps de lecture : 3 min

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Publié le jeudi 11 juillet 2024 10:58 par la Rédaction Meilleurtaux

L’interdiction progressive de la location des logements les moins performants sur le plan énergétique, les « passoires thermiques », suscite de nombreuses interrogations, notamment en matière de fiscalité immobilière. La question centrale est de savoir si ces biens, dont la valeur locative est appelée à diminuer, continueront à être soumis à la taxe foncière et aux taxes sur les logements vacants au même titre que les autres immeubles.

Quand l’interdiction de location devient réalité

À partir du 1er janvier prochain, les logements classés G selon le DPE seront considérés comme non décents, ce qui signifie qu’ils ne pourront plus être loués comme résidences principales. Cette mesure sera progressivement appliquée au moment de la reconduction des contrats de bail ou en cas de changement d’occupants, avec une interdiction totale prévue d’ici 2034 pour les biens n’appartenant pas aux catégories A à D.

Les propriétaires se retrouvent face à des défis majeurs, notamment en termes de rendement locatif et de coûts fixes liés aux crédits immobiliers en cours. En parallèle, la question de la taxe foncière sur ces biens inoccupés se pose avec acuité.

La valeur locative en question

Un point de friction majeur se situe dans la détermination de la valeur locative cadastrale pour les logements inoccupés, notamment ceux classés G. Contrairement aux aspirations des propriétaires, cette valeur n’est pas nulle et reste sujette à imposition, même si le bien ne peut plus être loué comme résidence principale.

La méthode d’évaluation actuelle, datant des années 1970, ne prend pas en compte la performance énergétique du logement. Elle ne reflète pas non plus les loyers en vigueur sur le marché, ce qui peut entraîner des situations de taxation injustes et désuètes, comme l’explique Jérôme Barré, avocat fiscaliste.

Deux solutions existent pour remédier à cette situation :

• Le propriétaire peut demander à l’administration fiscale de reclasser son bien dans une catégorie inférieure, ce qui entraînerait une diminution de la taxe foncière. Cependant, cette démarche est complexe et le résultat n’est pas garanti.
• Une autre approche consiste en une réduction de la taxe foncière en raison de « l’inexploitation du bien pour des motifs indépendants de la volonté du propriétaire ». Cette démarche est plus accessible, mais apporter la preuve de ce caractère involontaire empêchant la rénovation peut s’avérer complexe.

Par ailleurs, les propriétaires d'appartements ou de maisons très énergivores devront considérer les implications de la taxe sur les logements vacants (THLV ou TLV). Pour être assujetti à cette taxe, le bien doit respecter des critères précis et ne pas être meublé. Des exemptions peuvent être obtenues si le propriétaire peut prouver que l’absence d’occupant est indépendante de sa volonté, ou si les travaux nécessaires pour rendre le logement habitable représentent plus de 25 % de sa valeur.