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Les plus modestes n’ont plus accès au logement en Ile-de-France

Vue aérienne de la Tour Eiffel, Paris

Dans une récente publication, l’Institut Paris-Région retrace l’histoire du marché immobilier francilien au cours des 47 dernières années. L’auteur rappelle comment les ménages modestes se sont retrouvés progressivement exclus de l’accession à la propriété dans cette zone où le marché immobilier est aujourd’hui tendu. L’institut formule également ses recommandations pour faciliter l’accès à la pierre au plus grand nombre.

Un marché saturé

La rétrospective de l’Institut Paris-Région revient sur l’explosion du marché immobilier francilien à partir de 1973, avant sa saturation qui a abouti à l’exclusion des ménages les plus modestes de cette zone à forte tension.

Pourtant, tout au long de ces années, le poids du crédit dans l’acquisition d’un bien immobilier s’est stabilisé, s’établissant autour de 60 % du prix du logement en moyenne.

Le rapport souligne également

Une ascension beaucoup plus rapide des montants des emprunts par rapport aux montants des mensualités.

Les premiers ayant augmenté 14,4 fois depuis 1973, contre seulement 8,2 fois pour les seconds.

Selon l’étude,

Cet écart s’explique par l’effondrement des taux de crédits immobiliers et l’allongement de leur durée de remboursement. La durée moyenne des emprunts ayant franchi la barre des 20 ans en 2013.

Difficile d’accès pour les ménages modestes

D’après cette publication de l’Institut,

L’année 2002 marque le début de l’exclusion des ménages à faibles revenus du marché immobilier francilien.

En effet, c’est à partir de cette période que le taux d’effort – c’est-à-dire la part de revenus que l’emprunteur doit consacrer au remboursement de sa dette – pour accéder à la propriété en Ile-de-France a commencé à grimper.

Important De 20 % en moyenne auparavant, ce taux d’effort dépasse les 25 % en 2013.

Un fardeau difficile à porter pour les primo accédants, et ce, en dépit d’une baisse du taux d’effort après les dix premières années du crédit et bien qu’au bout de quinze ans, celui-ci retrouve le niveau généralement en vigueur dans le parc social.

Autre facteur qui a favorisé l’exclusion des ménages à faibles revenus de l’immobilier francilien : le montant de l’apport personnel. De 1973 à 2013, cette exigence sine qua non des banques pour l’octroi d’un crédit s’est vue multipliée par 13,5.

Ajoutant à cela la flambée des prix immobiliers, les emprunteurs doivent solliciter leur épargne, voire vendre des biens immobiliers pour accéder à la propriété en Ile-de-France.

Des faits qui ont naturellement écarté les ménages modestes de ce marché.

note l’Institut Paris-Région.

Face à ce constat et à la baisse du nombre de primo-accédants en Ile-de-France, l’auteur préconise

La mise en place de dispositifs favorisant l’accès à la propriété pour les ménages à faibles revenus.

L’Institut propose entre autres :

  • l’élaboration de projets de construction dissociant le foncier et le bâti ;
  • le bénéfice de la TVA à taux réduit à tous les chantiers ;
  • la suppression de la taxe foncière sur la propriété bâtie.

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