Les clés d’un investissement locatif réussi en Île-de-France

Écrit par La rédaction Meilleurtaux . Mis à jour le 23 janvier 2020 .
Temps de lecture : 4 min

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Publié le jeudi 23 janvier 2020 09:42 par la Rédaction Meilleurtaux

Pour bénéficier d’un rendement brut locatif intéressant, de l’ordre de 4 % à 5 %, les investisseurs immobiliers devraient s’intéresser au marché francilien. Une économie dynamique et de nombreux projets d’infrastructures contribuent à l’attractivité de la région. S’y ajoutent les taux faibles et les loyers élevés, à condition de choisir des villes où les prix des biens restent raisonnables.

La localisation, critère prioritaire pour un investissement rentable

À Paris intra-muros, depuis l’été 2019, le mètre carré coûte plus de 10 000 euros dans certains quartiers. Conséquence, la rentabilité d’un appartement en location plafonne à 3,3 %. Heureusement pour les investisseurs qu’une opération en Île-de-France intéresse encore, dans d’autres coins de la petite et la grande couronne, il est encore possible d’acheter le mètre carré à 2 000 euros et dégager un rendement brut de 4 % ou 5 %.

Dans tous les cas, la localisation du bien est déterminante du succès de l’investissement.

Avant de se lancer, il est essentiel de s’assurer de l’importance de la demande locative.

Plus elle est faible, plus le taux de vacance et les risques d’impayés sont importants, tandis que les chances de revente à un bon prix sont moindres.

Important En région parisienne, une bonne desserte par les réseaux de transport est le critère prioritaire.

Il s’agit en effet de satisfaire aux exigences des acheteurs, qui veulent limiter le temps de trajet entre leur domicile et leur lieu de travail à une heure. Il en résulte un attrait croissant pour certaines communes, en particulier la banlieue à l’est, à l’exemple d’Aubervilliers, de Bondy, de Montreuil et de Neuilly-Plaisance en Seine-Saint-Denis ou encore de Créteil dans le Val-de-Marne avec une augmentation des prix d’au moins 10 % sur un an. Leur atout : l’extension de lignes de métro ou de RER et l’arrivée du Grand Paris Express avec ses quatre lignes.

Les autres critères de choix d’un logement pour un investissement locatif

Les autres projets urbanistiques de la zone doivent également être pris en compte, tout comme les commodités offertes par le quartier choisi.

La qualité de l’immeuble, en particulier l’efficacité énergétique de l’appartement, est également un des facteurs clés, tout comme le niveau des charges et la fiscalité locale.

Sa surface doit être adaptée aux besoins des profils ciblés.

Important Toutefois, les studios et les deux-pièces sont les plus populaires dans la région,

Sachant que le gain avec la défiscalisation est optimisé avec un investissement de 300 000 euros.

Si le neuf a ses avantages, se cantonner aux programmes réservés aux investisseurs est déconseillé, les risques étant un défaut d’entretien de la copropriété et de bousculade sur le marché au moment de la revente. Il faut d’ailleurs intégrer aux calculs de rentabilité la réduction d’impôt associée à la loi Pinel, mais aussi les perspectives de plus ou moins-value.

Une simulation de prêt immobilier est bien entendu indispensable afin de bénéficier des meilleures conditions de financement.

Trois destinations de choix pour un investissement locatif réussi en Île-de-France

Trois villes d’Île-de-France méritent l’attention des particuliers à la recherche d’un placement immobilier rentable tout en s’assurant de bonnes perspectives patrimoniales : Aubervilliers (93), Gif-sur-Yvette (91) et Poissy (78).

Aubervilliers, en Seine-Saint-Denis, sera desservie par la ligne 15 du Grand Paris Express, qui la rapproche à la fois du cœur de la capitale et de l’aéroport Roissy-CDG. Par ailleurs, le centre commercial Le Millénaire et les 500 000 mètres carrés de bureaux construits ces dernières années ont contribué à son renouveau. Il ne faut pas oublier le rôle du campus universitaire Condorcet, surnommé le « Harvard français » dans le domaine des sciences sociales et humaines.

Enfin, le nouveau centre de recherche des usines Saint-Gobain sera bientôt rejoint par l’atelier high-tech de la maison Chanel. Or, à 4 558 euros le mètre carré neuf en novembre 2019 d’après le Laboratoire de l’Immobilier, « c’est la ville la plus abordable en petite couronne ». De nombreux programmes éligibles à un investissement Pinel promettent un rendement brut de 5,95 %.

En Essonne, Gif-sur-Yvette connaît un développement très rapide grâce au nouveau campus de CentraleSupélec, qui sera au cœur du futur plus grand centre scientifique européen. Plusieurs programmes neufs vont enrichir le parc de logements en plus de ceux de l’écoquartier O’Rizon. Côté transports, la ligne 18 du Grand Paris Express va passer par la gare Orsay-Gif, rendant la cité encore plus séduisante. Pour un prix inférieur à 5 000 euros, la rentabilité brute est estimée à environ 4,06 %.

Enfin, Poissy est caractérisée par une forte demande locative pour une population composée à 60 % de locataires. Ce bassin d’emploi riche en commerces accueille aujourd’hui plusieurs programmes neufs, densifiant l’offre dans les nouveaux quartiers Maurice-Clerc et Rouget-de-l’Isle. Avec le RER Eole en 2024 et la ligne 13 du tramway en 2026, la commune sera encore mieux desservie. Autant d’arguments pour inciter les épargnants à sortir de Paris…

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La rédaction Meilleurtaux