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Profiter de l’effet de levier pour optimiser le rendement d’un investissement

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Il est possible de maximiser le rendement d’un investissement en optant pour l’endettement au lieu de la mobilisation des capitaux et des apports des associés. Cette procédure n’est cependant intéressante que si elle respecte quelques conditions : il faudra notamment porter un regard particulier sur le taux d’emprunt et le niveau de rentabilité de l’opération.

S’endetter pour gagner plus

Grâce à un emprunt bancaire, un promoteur peut faire gagner plusieurs points de pourcentage au taux de rendement d’un investissement en capitaux propres : c’est l’effet de levier.

Pour cela, il suffit de s’assurer que le taux d’endettement est inférieur au taux de rentabilité attendu. L’effet de levier correspondant généralement à l’écart entre ces deux taux.

Concrètement, pour un différentiel de 10 points, le rendement de l’opération augmentera de la même proportion.

Important En d’autres termes, tant que le coût du financement bancaire ne dépasse pas le rendement escompté, l’investisseur s’en sort gagnant.

En revanche, si le taux d’emprunt est égal au taux de rentabilité espéré, l’opération ne présente pas d’intérêts, l’effet de levier étant nul.

Autrement dit, avec ou sans financement bancaire, les profits dégagés seront les mêmes.

Un mécanisme assez simple

À titre d’illustration, prenons le cas d’un achat immobilier d’un montant de 200 000 euros, financé sur les fonds propres de l’acquéreur. En supposant que les charges et les revenus associés s’annulent. Le bien est revendu à 240 000 euros, un an après. L’investisseur en a tiré un rendement de 20 %. Concrètement, il a déboursé 200 000 euros pour gagner 40 000 euros un an plus tard.

Pour cette même opération, imaginons que pour acquérir ce bien, l’investisseur a eu recours à un prêt bancaire de 100 000 euros au taux de 10% in fine, en complément d’un apport personnel de 100 000 euros. À la revente du bien, il encaisse 240 000 euros, et rembourse son emprunt : les 100 000 euros de capital et 10 000 euros d’intérêts.

En somme, il aura déboursé 100 000 euros pour récupérer 130 000 euros à la sortie de l’opération. Soit un rendement de 30% : 10 points de pourcentage en plus.

Ce qui correspond justement à l’écart entre le taux d’emprunt (10 %) et le taux de rentabilité espéré en cas de financement sur fonds propres (20 %).

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