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Les taux très bas et la durée allongée préservent la capacité d’achat des ménages modestes

L'objet maison tenu par des personnes

L’envolée des prix immobiliers grève la capacité d’achat des Français. Pour éviter le décrochage du marché, les banques compensent en accordant des taux exceptionnellement bas et en proposant à nouveau des prêts de très longue durée, comme le démontre le dernier Observatoire Crédit Logement/CSA.

Taux d’intérêt très bas sur un marché fortement concurrentiel

Après une remontée modérée initiée en décembre 2016, les taux des prêts à l’habitat sont repartis à la baisse à l’été 2017.

Important En mars 2018, les futurs propriétaires pouvaient emprunter à 1,49 % en moyenne (hors assurance et coût des sûretés) et les banques concèdent des décotes supplémentaires aux profils qu’elles ciblent comme les jeunes primo-accédants.

Ces politiques tarifaires très attractives pour les particuliers s’expliquent par l’abondance de liquidités et les conditions toujours très favorables de refinancement des prêteurs. Par ailleurs, leurs objectifs commerciaux sont élevés, alors que la demande ralentit depuis plusieurs mois, ce qui entraîne une véritable guerre des prix dans le secteur.

L’Observatoire attribue le recul de la demande de crédits immobiliers par la flambée des prix couplée à la réforme des aides publiques à l’accession à la propriété. En effet, à compter de cette année, l’APL accession n’existe plus, réduisant les chances des familles modestes de s’acheter leur résidence principale.

Quant au prêt à taux zéro (PTZ), il est recentré. Inchangé pour les zones les plus tendues (A, A bis et B1), il ne couvre plus que 20 % du montant de l’opération. Enfin, l’ancien avec travaux n’est éligible que dans les zones B2 et C.

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Taux en baisse et durées allongées pour les emprunteurs modestes

Pour préserver le pouvoir d’achat des emprunteurs les moins aisés, dont la solvabilité s’est fortement dégradée, les banques proposent des taux inférieurs aux barèmes actuels.

Ainsi, le taux moyen appliqué pour ces ménages aux ressources et à l’apport personnel faible est descendu à 2,03 % en mars 2018, soit 9 points de base en moins depuis décembre 2017. Les porteurs de dossiers solides, de leur côté, ont pu négocier un crédit immobilier sur 25 ans à 1,46 %.

En parallèle, la durée des prêts continue d’augmenter. La moyenne a atteint 221 mois en mars, et se rapproche des pics observés en 2006 et 2007. L’augmentation des maturités est particulièrement marquée dans le neuf, puisque depuis janvier 2018, elles ont gagné 5 mois, pour s’établir à 242 mois, l’équivalent de 20 ans.

Sur les 3 premiers mois de l’année, la part des financements sur 25 ans et plus est en forte hausse chez les moins de 35 ans. De 21 % quatre ans plus tôt, elle est passée à 35 % en 2017 et s’affiche désormais à 42 %.


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