La souscription d'un prêt relais pour un futur achat immobilier avant de vendre l’ancien

Écrit par La rédaction Meilleurtaux . Mis à jour le 25 mars 2019 .
Temps de lecture : 3 min

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Publié le vendredi 4 mai 2018 13:01 par la Rédaction Meilleurtaux

De nombreux Français déménagent chaque année au profit d’un logement plus spacieux, pour se rapprocher du centre-ville, ou pour des raisons professionnelles. Si le changement ne présente pas de difficulté majeure pour les locataires, il s’avère problématique pour ceux qui doivent revendre leur résidence principale pour en financer une autre. Il existe heureusement une solution pour optimiser cette opération d’achat-vente : le crédit relais.

Le prêt relais, une solution pour optimiser une opération d’achat-vente

Idéalement, une personne désireuse d’acheter une nouvelle maison ou un nouvel appartement devrait au préalable vendre son précédent bien. Elle aurait ainsi un solide avec un apport conséquent à présenter à son banquier. Mais cette option impose un double déménagement et une location temporaire.

Pour éviter ces dépenses supplémentaires, les deux transactions doivent donc se faire simultanément. Pour cela, le compromis d’achat du futur logement inclut obligatoirement une clause suspensive qui conditionne sa conclusion à la cession du premier habitat. Si l’une des deux opérations se passe mal, l’autre risque d’être annulée à sa suite.

Cette perspective pousse les ménages concernés à privilégier le prêt relais, accordé pour acquérir le nouveau bien, et dont le montant représente un certain pourcentage de la valeur du logement actuellement détenu.

Important Cette solution est d’autant plus pertinente lorsque le précédent emprunt a été soldé et que la valeur du premier logement est supérieure à celle du bien ciblé.

Les options pour les détenteurs d’un crédit immobilier en cours de remboursement

Mais si le crédit initialement souscrit n’a pas encore été remboursé en intégralité, l’emprunteur a deux possibilités, sous réserve que le capital restant dû (CRD) représente moins de 80 % de la valeur actuelle du bien.

La première, pour ceux qui ont atteint leur capacité d’endettement maximale, consiste à souscrire un crédit achat-revente, les sommes encore dues sur le premier prêt étant alors incluses dans le nouveau contrat.

Le produit de la vente permet de couvrir partiellement le second crédit, et la mensualité reste constante jusqu’à l’échéance de celui-ci. Cependant, ce « lissage » des échéances nécessitant l’allongement de la durée de remboursement, majore le coût global.

À l’inverse, pour ceux qui disposent de revenus élevés et d’une capacité de remboursement importante, le crédit relais classique est recommandé.

Dans ce système, la banque soustrait le CRD de la valeur du logement et octroie un premier emprunt d’un montant correspondant à 50 % à 80 % de la différence ainsi obtenue. Aussitôt la revente bouclée, cet emprunt est soldé. Il est complété par un crédit « normal ». Les mensualités sont doublées pendant une certaine période, mais le coût reste inférieur à celui du prêt achat-revente.

Dans les deux cas, mieux vaut fixer un prix de vente raisonnable, car chaque mois supplémentaire sans acheteur génère des intérêts.

Par ailleurs, la revente doit se faire dans les deux ans, faute de quoi la banque peut contraindre son client à vendre à perte ou obliger la société de cautionnement à se retourner contre l’emprunteur. Il s’avère par conséquent essentiel de tenir l’établissement prêteur informé de l’évolution de la vente, et au besoin, de négocier un arrangement.