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L’investissement locatif serait-il une bulle financière en devenir ?

 Documents et mini maison

Depuis 2014, les actifs acquis par la BCE ont atteint 80 puis 60 milliards d'euros par mois. De janvier à septembre 2018, ils vont être réduits à 30 milliards par mois. Du fait de cette croissance du bilan des banques centrales, on aurait déjà dû observer une hausse généralisée des prix des biens. L’inflation semble pourtant avoir disparu. Ce qui n’est pas le cas pour un bon nombre d’actifs financiers et des obligations d’Etat, dont les prix ne cessent de s’envoler.

Une bulle immobilière

Ces dernières décennies, les gouvernements successifs n’ont eu de cesse d’encourager les Français à investir dans la pierre, non pas pour l’habitation, mais pour la location. Une étude du Crédit Foncier qui date de septembre 2017 indique d’ailleurs qu’en 2017, 16,3% des logements nouveaux sont des investissements locatifs, contre 11,6% en 2014.

Après les dispositifs Scellier, Duflot et bien d’autres, la loi Pinel vient inciter les épargnants français pour ce faire depuis janvier 2015. Bien plus généreux que ces prédécesseurs, le dispositif ouvre droit à une réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 21%. Initialement programmée en 2017, la fin du dispositif a été repoussée en 2021 par le gouvernement.

Depuis 2 ans, avec le niveau extrêmement bas des taux d’emprunt immobilier et l’opportunité d’un prêt à taux zéro, le dispositif a entraîné un bond remarquable des constructions de logements neufs.

Estimée à 315.000 en 2015, la mise en chantier de nouveaux logements atteint 450.000 en 2017 et retrouve ainsi son niveau d’avant crise. Après un léger repli entre 2010-2012, le prix de l’immobilier repart à la hausse et atteint désormais le double du niveau de 1997.

Le dispositif Pinel a donc eu l’impact souhaité : les Français ont bel et bien emprunté des milliards, qu’ils ont investi dans l’achat de logements qu’ils espèrent louer.

Selon les chiffres communiqués par la Banque de France, au deuxième trimestre de 2017, l’encours total des crédits à l’habitat se monte, de manière indifférenciée, à 944 milliards d'euros.

Cette mécanique risque pourtant d’entraîner des effets pervers. Convaincre des investisseurs que le prix du mètre carré va continuer à augmenter et encourager l’achat à crédit de logements destinés à la location pousse le prix de l’immobilier à la hausse, bien qu’il soit déjà élevé.

Ce qui a pour effet de rendre encore plus difficile l’accès à la propriété pour les Français les plus modestes, et en conséquence d’accroître la précarité de leur retraite.

En principe, l’arrivée sur le marché d’une offre de logements à louer devrait détendre le prix des loyers. Il n’en est pourtant rien. L’effet de l’augmentation de l’offre est annulé par la hausse du prix de l’immobilier.

Les Français « trop riches » pour avoir droit à des logements sociaux, et qui ne le sont pas assez pour accéder à la propriété sont finalement les grands perdants de ce système.

Un engouement pour l’investissement locatif

La croyance que le prix de l’immobilier va continuer à augmenter en auto entretient la hausse. Ce que le jargon appelle une bulle. Comme toute bulle, cette bulle immobilière peut subir une correction brutale.

Cette hausse du prix de l’immobilier n’est pas le fruit d’une rareté structurelle de logements, mais celui de l’engouement des épargnants pour l’investissement locatif.

L’étude du Crédit Foncier en 2017 rapporte d’ailleurs que par rapport aux autres placements, l’investissement locatif séduit 70% des épargnants. Nos concitoyens semblent avoir bien vite oublié les leçons de la bulle immobilière outre-Atlantique.

En Angleterre, le gouvernement britannique a adopté des mesures réglementaires pour freiner le financement hypothécaire de l’investissement locatif. En France, la question des risques est tout simplement ignorée. Les organismes de crédits et les lobbies des constructeurs ne transmettent que des messages optimistes.

Ce qui présage un brutal retour à la réalité. La hausse des taux d’intérêt, qui arrivera bien tôt ou tard, va affecter les capacités d’emprunt. Si la spirale des anticipations prend une direction contraire, et le prix de l’immobilier recule, de nombreux investisseurs se retrouveront avec une dette supérieure à la valeur de leurs biens.

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