Les facteurs d’une bonne rentabilité d'un investissement immobilier

Écrit par La rédaction Meilleurtaux . Mis à jour le 6 juillet 2017 .
Temps de lecture : 3 min

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Publié le jeudi 6 juillet 2017 11:04 par la Rédaction Meilleurtaux

La loi Pinel qui a été mise en place en septembre 2014 vise à favoriser l’investissement immobilier en locatif. Faisant suite aux lois Scellier et Duflot, elle a pu relancer le secteur de l’immobilier grâce à des conditions avantageuses pour les investisseurs, notamment concernant la fiscalité, l’état du bien, son emplacement et son financement.

Depuis que la loi Pinel a été énoncée en 2014, l’investissement en immobilier n’a cessé de prospérer. Cela se concrétise par la vente de plus de 60 000 logements, rien qu’en 2016. En effet, ses avantages fiscaux encouragent les particuliers à s’investir en locatif étant donné que la réduction d’impôts peut aller jusqu’à 21% pour une location de 12 ans.

Pour compléter ces atouts, l’emplacement du logement est l’un des critères essentiels pour rentabiliser son investissement, ainsi que le type d’habitat à mettre en location. Puis, il est plus avantageux de gérer personnellement son bien et de bien choisir son financement.

La localité et le type de logement influent sur la rentabilité

L’un des critères primordiaux pour assurer la rentabilité d’un investissement locatif est l’emplacement du logement. L’idéal serait de choisir un logement se situant dans une grande ville ou dans sa banlieue, avec une gare ou une station de métro à proximité.

Étant donné que la loi Pinel préconise l’investissement dans du logement neuf, le prix de celui-ci est donc soumis à la TVA à 20%. Une localité à forte possibilité de croissance est donc préférable pour bénéficier d’une plus-value, telles que Pantin ou Bagnolet grâce au projet du Grand Paris.

Par ailleurs, le plan du logement joue aussi un rôle essentiel dans l’attraction de locataires. Une habitation à trois pièces de 60m² est plus susceptible d’être prisée par tout type de locataires (célibataire, couple sans enfant ou couple avec moins de trois enfants).

De plus, un logement se trouvant au deuxième étage est d’autant plus intéressant car il offre un très bon rapport qualité/prix tandis que les locataires ont une préférence pour les orientations Sud et Ouest.

Financer à 100% et gérer personnellement son bien

Pour mieux rentabiliser un investissement immobilier locatif, un financement à 100% est conseillé. En choisissant un délai de remboursement de 15 à 20 ans, le taux d’intérêt est chiffré à 1,5%. Il est nettement inférieur au taux de rendement du bien immobilier qui peut aller jusqu’à 7% brut. À noter que ce taux de rendement varie selon l’emplacement du logement, et que les revenus fonciers sont à déduire des intérêts d’emprunt.

En outre, gérer directement son bien permet de ne pas pénaliser la rentabilité de son investissement par divers frais engendrés par la gestion par autrui. Toutefois, cette décision nécessite des précautions financières, comme la souscription à une assurance loyers pour prévenir des éventuels impayés.

Il est aussi judicieux de placer l’équivalent de deux années de loyers dans un établissement d’épargne afin de faire face aux imprévus.

Un investissement en loi Pinel réduit les impôts

La loi Pinel favorise l’investissement immobilier à but locatif grâce à une fiscalité avantageuse, à condition que la valeur du bien n’excède pas les 300 000 euros. Bien que la réduction d’impôt dépende du calcul du plafonnement des niches fiscales, son taux dépend aussi de la durée d’engagement de l’investisseur en location de bien.

De ce fait, la réduction est de 12% de son prix d’achat pour une location de 6 ans, de 18% pour 9 ans ou de 21% pour 12 ans.

La loi Pinel préconise l’esprit social en encadrant et en plafonnant les loyers, d’autant plus que le logement sur lequel on a investi doit être loué à un ménage avec de revenus financiers modestes.