Boostez la rentabilité de votre investissement immobilier grâce à un prêt in fine

Écrit par La rédaction Meilleurtaux . Mis à jour le 8 octobre 2019 .
Temps de lecture : 3 min

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Publié le vendredi 8 décembre 2017 15:05 par la Rédaction Meilleurtaux

Comment rentabiliser au maximum votre investissement immobilier ? La solution : financer l’achat à l’aide d’un prêt in fine. Certes, les coûts et les intérêts de ce type de crédit sont plus importants que pour un prêt classique, mais vous bénéficieriez d’un taux de rendement plus avantageux.

Le mode de financement impacte fortement votre rentabilité

Selon le choix du financement, la rentabilité de votre investissement immobilier peut varier considérablement, avec des différences parfois importantes.

Pour s’en rendre compte, prenons un exemple concret. Supposons que vous investissez dans un appartement de 110 000 euros qui vous rapporte 3 000 euros de loyers nets par an. Pour financer cet achat, plusieurs possibilités s’offrent à vous : emprunts immobiliers, achat comptant, etc.

Vous choisissez la première option et souscrivez un crédit de 100 000 ans au taux de 2 % et remboursable sur 10 ans. Les frais de dossiers se montent à 1 000 euros. Les 11 000 euros que vous avez mis de côté serviront à constituer l’apport personnel (10 000 euros) et à régler les frais de dossiers.

Au bout de dix ans, vous décidez de revendre le bien au même prix. Vous avez alors le choix entre deux modes de financement : le prêt in fine ou le prêt amortissable. Or, selon la solution retenue, la rentabilité ne sera pas la même.

Crédit amortissable classique

Avec un prêt amortissable classique, vous déboursez 11 000 euros dès le départ. Vous devez rembourser 120 mensualités de 920,13 euros, alors que vous touchez seulement 250 euros de revenus par mois. Ce qui vous oblige à fournir un effort d’épargne supplémentaire de 670,13 euros par mois.

Aux termes de votre crédit, si vous décidez de revendre le bien à 110 000 euros, vous vous retrouverez avec un capital de plus de 109 000 euros.

Prêt in fine

Dans le cas d’un prêt in fine, le scénario est différent. Une fois les 11 000 euros d’apport personnel réglés, vous ne payerez que 166,67 euros par mois, correspondant aux intérêts de votre prêt au taux annuel de 2 %.

Et comme votre investissement vous rapporte 250 euros mensuels, vous gagnerez ainsi 83,33 euros par mois. Puis, c’est à l’échéance de votre prêt que vous rembourserez le capital emprunté (100 000 euros) et, lors de la revente de votre bien, vous percevrez 10 000 euros.

Des écarts significatifs entre les TRI

Pour savoir laquelle de ces deux solutions est la plus intéressante, on utilisera un indicateur spécifique : le TRI ou taux de rentabilité interne. Ce taux est le meilleur outil qui existe pour calculer la rentabilité réelle d’un investissement immobilier.

Puisqu’il est en effet calculé sur la base des flux de trésorerie générés ainsi que leur date de paiement (ou d’encaissement).

En reprenant notre exemple, le TRI s’établira ainsi à 3,24 % pour un prêt amortissable. Ce qui signifie tout simplement que le rendement annuel de votre placement sera de 3,24 %. Dans le cas d’un prêt in fine, ce taux pourrait atteindre 8,51 %, et reste donc plus rentable.