Les options d’investissement locatif dans le neuf et dans l’ancien

Immobilier neuf et moderne

Malgré des prix encore élevés, l’immobilier reste une valeur sûre, avec un rendement supérieur à celui des placements sans risque et des avantages fiscaux. De plus, les taux bas rendent la période propice, à condition d’opérer une sélection judicieuse.

Les formules d’investissement locatif dans l’ancien

Pour compléter vos revenus, un investissement locatif avec un appartement ancien promet une rentabilité de 3,5 % en moyenne, en particulier dans les grandes villes comme Paris, Lyon, ou Marseille, où les prix laissent peu de marge de manœuvre, sans compter le plafonnement des loyers qui ôte tout intérêt aux petites surfaces dans la capitale. Ailleurs, ces types de biens, s’ils sont de qualité, trouvent facilement preneur, avec possibilité de plus-value.

Si vous optez pour le régime de la location meublée (LMNP ou LMP), seuls 50 % de vos revenus locatifs sont imposés, sinon vous pouvez déduire les charges et amortissements liés à ces recettes. Le loyer potentiel est également plus élevé.

Autre option, les biens anciens à rénover, qu’ils soient classés ou localisés dans certains quartiers spécifiques, en particulier dans les « vieux » centres urbains, vous font bénéficier des dispositifs fiscaux Monument Historique (MH) ou Malraux.

Le ticket d’entrée élevé pour un rendement relativement faible (2 % à 3 %) destine le dispositif aux investisseurs aisés et lourdement imposés qui cherchent à dégager une plus-value substantielle et diminuer leur pression fiscale. Toutefois, le bien doit être conservé 15 ans pour le MH et 9 ans pour le Malraux.

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Les possibilités d’investissement locatif dans le neuf

Le dispositif de défiscalisation Pinel dans le cadre d’un investissement locatif offre une rentabilité de l’ordre de 3 % seulement, mais les réductions d’impôts compensent. Le prix des logements commençant à 100 000- 120 000 euros, vous pouvez plus facilement y accéder.

Le loyer est plafonné, ce qui vous facilite la recherche de locataires, mais vous avez aussi la possibilité de louer votre bien à vos ascendants ou descendants sans perdre votre avantage fiscal. Toutefois, étant donné que celui-ci entre dans le plafond global des niches fiscales de 10 000 euros par an, la qualité de l’emplacement est cruciale.

Enfin, pensez aux résidences touristiques, étudiantes, et surtout celles destinées aux seniors ou aux personnes dépendantes (Ehpad) qui offrent une rentabilité de 4,5 % à 5 % et donnent droit à des avantages fiscaux. Le ticket d’entrée tourne autour de 75 000 euros, un exploitant va gérer la résidence et vous verser les loyers durant un bail commercial de 9 ou 11 ans ferme.

Attention à la qualité de l’exploitant, l’intérêt de l’opération repose largement sur lui !


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