Comment augmenter votre capacité d'emprunt ?

Écrit par La rédaction Meilleurtaux . Mis à jour le 25 juin 2015 .
Temps de lecture : 2 min

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Publié le jeudi 25 juin 2015 13:54 par la Rédaction Meilleurtaux

Dans la négociation d'un prêt immobilier, les banques établissent une grille d'analyse des dossiers. Il s'agit donc d'optimiser vos arguments pour améliorer votre capacité d'emprunt.

Avant tout : rassurer la banque

Emprunter de l'argent est une affaire sérieuse et les banquiers n'ont pas la réputation d'être laxistent sur le sujet. Quand votre banque va ouvrir votre dossier, elle va d'abord regarder combien vous gagnez, mais aussi comment vous percevez vos revenus.

Puisqu'il s'agit de déterminer votre capacité à rembourser pendant plusieurs années, les banques préfèrent logiquement des revenus stables et réguliers. Les travailleurs à la tache auront plus de mal à décrocher en prêt que les salariés en CDI (contrat à durée indéterminée).

Les banques ne regardent que les revenus pérennes : n'essayez pas d'y inclure vos frais de déplacement, c'est un remboursement. De même pour les heures supplémentaires ou les primes exceptionnelles, elles sont par définition occasionnelles. Idem pour les allocations familiales qui se terminent souvent avant la fin de votre emprunt.

L'autre argument de votre dossier qu'il faut optimiser, c'est votre apport personnel, c'est-à-dire la part du montant de votre future acquisition que vous pouvez financer vous-même. En dessous de 10 %, nous vous recommandons de reporter votre projet.

On estime qu'il faut en général mettre entre 20 % et 30 % d'apport. Si vous ne pouvez pas, il vous faudra trouver un logement moins cher. Sauf si vous pouvez prétendre à un PTZ, les prêts à taux zéro, qui sont acceptés par les banques.

Anticiper pour mieux négocier

Avant de vous retrouver devant votre banquier avec votre dossier sous le bras, soyez conscient de ses atouts et de ses faiblesses.

Si vous êtes travailleur indépendant, apportez vos bilans sur les dernières années (au moins deux ans) qui prouvent vos rentrées régulières; démontrez que vous n'avez jamais été à découvert.

Autre argument qui permet de gagner quelques points en moins sur le taux d'intérêt appliqué, faites un apport personnel de plus de 30 %, grâce à une donation d'un membre de votre famille. Vous verrez le sourire détendre le visage de votre interlocuteur, signe que votre capacité d'emprunt vient de progresser.

Dans tous les cas, jouez la transparence, car il y aura toujours un moment où votre banquier vous demandera des preuves de vos arguments. Et ne demandez pas un prêt trop long, il sera toujours temps plus tard de renégocier la durée de votre emprunt si vous n'y arrivez pas.