Les crédits immobiliers sur 30 ans sont les plus coûteux

Écrit par La rédaction Meilleurtaux . Mis à jour le 23 février 2015 .
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Publié le lundi 23 février 2015 17:16 par la Rédaction Meilleurtaux

Les offres de prêts immobiliers d’une durée supérieure à 25 ans se font de plus en plus rares, notamment auprès des banques généralistes, la forte baisse des taux ayant enlevé tout l’intérêt des crédits sur 30 ans. Explications.

Les taux des emprunts sur 30 ans sont les plus élevés

Même si les taux appliqués sur les prêts immobiliers ont chuté pour toutes les durées depuis 2012, les gains les plus importants portent sur les termes courts.

Ainsi, alors que sur 20 ans, les emprunteurs peuvent négocier 2,5 % en moyenne, les barèmes atteignent facilement 2,7 % à 3,2 % quand on passe à 25 ans. Quant aux prêts sur 30 ans, ils sont proposés à 3,8 % jusqu’à 4,3 % !

En conséquence, la potentielle appréciation de la capacité d’emprunt théoriquement permise par l’allongement de la durée de remboursement est compensée par le différentiel d’un 1 point entre les taux respectifs des prêts sur 25 et 30 ans.

Pour illustrer ce phénomène, prenons l’exemple d’une comparaison réalisée sur un outil de simulation crédit immobilier pour une mensualité de 1 000 €.

À 3 % sur 25 ans, elle permet d’emprunter 210 876 €, alors qu’à 4 % sur 30 ans, le montant du capital possible n’est que de 209 461 € à cause d’intérêts plus importants. Le crédit coûte aussi plus cher : 144 000 euros sur 30 ans contre 85 000 € sur 25 ans. On emprunte donc plus sur 25 ans pour un coût de crédit de 40 % inférieur !

Prêt sur 30 ans, un pari risqué pour l’emprunteur

Outre la différence de coût de crédit, la contraction des prix sur le marché allonge considérablement le temps d’amortissement du capital.

En effet, sachant que les premières années, les mensualités de remboursement sont composées en majorité des intérêts (70 % la première année pour un emprunt sur 30 ans à 4 %), la valeur réelle du bien n’est payée qu’après les frais de notaire et de garantie.

Aussi, pendant cette période, tout changement de situation personnelle imposant la revente du bien peut avoir des répercussions dramatiques, surtout dans un contexte de prix baissiers. Car la cession à perte du bien pourrait ne pas couvrir le capital restant dû et empêcher le débiteur d’honorer sa dette.