Immobilier : un crédit sur 25 ans ne suffit plus face à l'envolée des prix

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La hausse des prix de l’immobilier combinée à la hausse des taux d’intérêt ne fait pas bon ménage avec le durcissement des conditions d’octroi décidé par le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF). Selon le dernier observatoire Crédit Logement-CSA publié ce mardi, le nombre de prêts accordés est en recul et l’interdiction de prêter sur une durée dépassant les 25 ans est l’un des facteurs de cette baisse de production.

« La hausse du taux moyen des crédits s’est accélérée durant l’été », c’est le constat fait par l'observatoire Crédit Logement-CSA dans son dernier baromètre mensuel, publié mardi 6 septembre. Pour améliorer la profitabilité des crédits, les banques ont pris la décision d’augmenter les taux. Ainsi au mois d’août, le taux moyen constaté toutes durées confondues, est de 1,82 % (contre 1,70 % en juillet, et 1,52 % en juin). Or, cette hausse des taux pourrait bien continuer dans les semaines à venir.

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Le taux d’usure freine la progression des taux d’intérêt

Pour le moment, le taux d’usure - seuil maximal au-delà duquel une banque ne peut prêter - limite la casse. « Il est vrai que la remontée des taux des crédits reste limitée par les taux d'usure. En effet, la prise en compte du coût de l'assurance et des garanties obligatoires à côté des frais de dossier, limite les taux des crédits, plus fortement qu'avant l'été, afin de permettre la sortie d'un TAEG [taux annuel effectif global, prend en compte le coût du crédit et les coûts annexes, NDLR] acceptable », explique l’observatoire.

En proie aux critiques ces derniers mois, les taux d’usure s'appliquent aux TAEG (assurance et garantie incluses) et non au taux nominal affiché par les banques et courtiers. Résultat : certains candidats au crédit ayant un moins bon dossier n’ont que peu de marge pour décrocher leur financement. Pour ne pas voir leur dossier bloqué, les emprunteurs concèdent à allonger la durée de leur emprunt. Avec plus ou moins de succès.

Un allongement de la durée des crédits qui ne suffit plus

Si emprunter sur une plus longue durée augmente le taux d’intérêt, cela permet surtout de réduire les mensualités et finalement d’abaisser le taux d'endettement (limité à 35% par le HCSF). Néanmoins, ce recours à ses limites. L’instance demande en effet également aux banques de ne pas dépasser les 25 ans pour un crédit immobilier, sauf exception.

Si l’allongement de la durée moyenne des crédits accordés a continué sa progression cet été, il ne suffit plus à compenser les conséquences de la hausse des prix de l’immobilier ni à amortir celles de la hausse des taux d’apport personnel demandés par les banques. « Depuis la fin du printemps, il permet simplement d’éviter un recul plus rapide encore de la production de crédits, mais avec une efficacité qui s’érode au fur et à mesure de l’augmentation des taux des crédits », précise le rapport.

Etant donné que les banques ne peuvent accepter d'emprunts sur plus de 25 ans, l'ensemble des dossiers se condensent sur la tranche allant de 20 ans à 25 ans. Toutefois, l'observatoire observe pour la première fois depuis presque dix ans, un léger inversement de tendance : « la part des prêts les plus longs commence à lentement reculer ». Selon l’observatoire, en août 2022, 64,10 % des crédits immobiliers ont été octroyés sur une durée comprise entre plus de 20 ans et 25 ans, contre 65,30 % en mai dernier.


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