Crédit immobilier : pouvez-vous emprunter sur plus de 25 ans ou à plus de 35% d'endettement ?

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En janvier dernier, le Haut Conseil de stabilité financière a durci les règles d’octroi pour les crédits immobiliers. Dorénavant, les banques ne peuvent en théorie ni prêter sur une durée supérieure à 25 ans, ni dépasser les 35 % d'endettement. Pourtant, elles disposent malgré tout d’une marge de manœuvre, pour quelques emprunteurs...

Jeudi 15 septembre, le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) a tenu sa réunion trimestrielle. Un premier bilan a été fait depuis l'entrée en vigueur de ses nouvelles normes imposées depuis le début de l’année. Le constat est qu’à priori, les banques semblent bien respecter les règles à appliquer, à savoir : ne pas dépasser une durée d'emprunt supérieure à 25 ans et un taux d'endettement inférieur à 35 % des revenus de l’emprunteur, assurance incluse.

Toutefois, certains dossiers de prêt peuvent déroger aux règles édictées par le HCSF. Ce seuil à ne pas dépasser par les banques est fixé à 20 %. Or, au 2e trimestre 2022, les banques n’auraient fait passer que 13,7 % de dossiers de crédit immobilier « hors des clous ». Concrètement, cela signifie que moins de deux dossiers sur dix ne respectaient pas : soit la durée de remboursement, soit le taux d'endettement.

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Un seuil respecté mais pas au détail

Dans le détail, sur les 20 % de dossiers « hors des clous » tolérés chaque trimestre par le HCSF, 20 % doivent être réservés aux investissements locatifs et résidences secondaires, et 80 % aux acquisitions de résidences principales (dont 30 % sont réservés aux primo-accédants). Pour faire clair, la priorité doit être donnée normalement aux ménages ayant des revenus modestes, qui ne pourraient pas obtenir un crédit sans dépasser les 35 % d'endettement ou les 25 ans de remboursement pour acheter leur première résidence principale.

Néanmoins, les banques ne respectent forcément à la lettre ces exigences : « des progrès sur l'affectation de cette flexibilité vers le financement des résidences principales et des primo-accédants restent cependant à faire », précise le communiqué du HCSF diffusé le 15 septembre. « L'Autorité de contrôle prudentiel et de résolution (ACPR) a informé le Haut Conseil des mesures de supervision à l'encontre des établissements non conformes. » Comprendre : certains établissements de crédit ont certainement outrepassé l'une de ces règles pour financer de l'investissement locatif alors même que ça n’est pas la priorité. L'ACPR va donc être plus vigilante à l’avenir à ce sujet et vérifier que ces dossiers « hors des clous » bénéficient bien avant tout aux résidences principales et primo-accédants.


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