Investir dans un studio plus rentable qu’un grand appartement

Écrit par La rédaction Meilleurtaux . Mis à jour le 8 juin 2022 .
Temps de lecture : 3 min

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Publié le mercredi 8 juin 2022 09:40 par la Rédaction Meilleurtaux

Dans une étude parue ce lundi, Meilleurs Agents note qu’il semble préférable d’investir en priorité dans des appartements de petite surface, plutôt que dans des T4 ou plus, dans la plupart des grandes villes françaises.

S’il est judicieux de réaliser un investissement locatif pour se garantir des revenus complémentaires, il n’est pas toujours facile de savoir quelle surface sera plus rentable. Meilleurs Agents, spécialiste de l’immobilier, a dévoilé lundi 30 mai une étude sur la rentabilité immobilière en fonction de la surface du logement, dans les 51 plus grandes villes de France. Il en ressort notamment que s’orienter vers des appartements de petites surfaces est préférable par rapport aux grandes superficies (T4 ou plus).

En effet, les studios et appartements type 1, c’est-à-dire composés d'une pièce principale, d'une cuisine séparée et d'une salle de bain ou une salle d'eau, seraient plus rentables. « Dans 95% des plus grandes villes françaises étudiées, la rentabilité d'un bien de type 1 pièce est supérieure à la rentabilité d'un bien de type 4 pièces et plus, révèle Meilleurs Agents. En effet, en moyenne, la rentabilité brute d'un studio (bien type 1 pièce) est de 6,2%, contre 5,2% pour les T4+ ».

Mulhouse, Saint-Etienne et Bourges sur le podium

Si la rentabilité brute est égale peu importe le type de bien à Lyon et Nice, opter pour un T1 plutôt qu’un T4 entraine une perte de –0,2 point à Villeurbanne. En revanche, pour les 48 autres grandes villes Françaises étudiées, un T1 est systématiquement plus rentable qu’un T4.

Mulhouse, Saint-Etienne et Bourges sont les villes où il est le plus intéressant d’investir dans un T1. La différence de rentabilité brute entre un T1 et un T4+ est la plus forte dans ces trois villes, avec un écart de 1,7 point à Bourges, 1,8 point à Saint-Etienne et jusqu’à 2,2 points à Mulhouse. La différence moyenne dans les 51 plus grandes villes de France est d’environ 1 point.

Par ailleurs, la rentabilité locative dans cette étude est calculée sur 10 mois pour un T1 (soit une location étudiante), contre 12 mois pour un T4 et plus (soit un bail long). Cette méthode de calcul est logique, puisque les petites surfaces intéressent d’ordinaire peu les familles et beaucoup plus les étudiants. Ainsi, pour éviter la vacance locative, il serait plus pertinent de miser sur des villes étudiantes. Sur ce point, Limoges, Clermont-Ferrand et Nancy, semblent être les villes les mieux placées.

Paris, idéale pour réaliser une belle plus-value sur le long terme

À Paris, peu importe le type de bien, c’est la ville avec la rentabilité brute la plus faible (3,3% pour les T1 et 2,8% pour les T4 et plus). « Toutefois, la part des locataires dans la capitale (autour de 65%) est parmi les plus fortes du Top 50, ce qui réduit le risque de vacance locative, précise Barbara Castillo Rico, Responsable des études économiques chez Meilleurs Agents. Par ailleurs, il ne faut pas oublier que, plus qu’un investissement locatif visant la rentabilité, investir dans la capitale est en général perçu comme un excellent moyen de réaliser une belle plus-value sur le long terme. »