Le dispositif Denormandie convainc peu les Français

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Il a été créé pour les propriétaires qui veulent procéder à la rénovation d’une habitation pour ensuite la faire louer. Les chiffres renseignés pour l’année 2022 indiquent toutefois un taux d’adhésion peu élevé. Cela s’explique par les contraintes imposées par le programme selon les experts de l’immobilier. Il perd ainsi en attractivité face à des dispositifs comme le Pinel.

Lancé en 2009, le dispositif Denormandie a été créé afin de soutenir l’immobilier ancien. Il cherche tout d’abord à inciter les propriétaires à investir dans des travaux de rénovation. Dans le même temps, il vise à augmenter le nombre de logements proposés en location à un prix plus accessible. Le programme peine cependant à séduire pour l’instant. D’après les chiffres de la loi de Finances de 2022, seulement 245 foyers devraient s’inscrire pour y accéder. Une statistique qui est loin des prévisions établies. Les spécialistes estiment que ce manque d’attractivité est dû aux réglementations qui l’accompagnent. Elles sont quelque peu contraignantes.

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Des travaux qui coûtent cher

Le Denormandie a une visée quasi-identique à la loi Pinel. Les deux dispositifs encouragent l’investissement locatif avec l’objectif de multiplier les logements abordables. L’un comme l’autre permet en outre de bénéficier d’une réduction d’impôts. La différence se trouve au niveau des biens concernés. Le premier s’adresse à l’immobilier ancien alors que le second s’ouvre aux logements neufs. Un écart semble également se dresser au regard de leur succès. Les ménages qui s’intéressent au Denormandie sont peu nombreux.

L’une des raisons avancées repose sur le coût des travaux. Il faut en effet qu’ils garantissent une consommation d’énergie inférieure à 331 kilowattheures par mètre carré chaque année. Autrement dit, le logement doit obtenir au moins la classe E à l’issue d’un diagnostic de performance énergétique. Cela demande aux propriétaires de réaliser un certain nombre d’investissements soulevant des frais parfois élevés. Le remplacement de la chaudière peut lui valoir entre 4 000 et 8 000 euros. Par ailleurs, les travaux d’isolation par l’extérieur coûtent entre 80 et 120 euros par mètre carré. Ceux des combles perdus valent entre 35 à 70 euros par mètre carré.

Les frais seront d’autant plus importants avec la flambée du prix des matériaux de construction. La rentabilité n’est cependant pas garantie. Il faut en effet s’assurer que le logement ne reste pas vacant pour bénéficier de la réduction fiscale proposée.

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Un investissement d’environ 2 millions d’euros pour l’État

Or, le dispositif n’est pas ouvert à l’ensemble des communes françaises. Il s’avère même que la plupart des villes investies par les potentiels clients ne sont pas concernées. Le Denormandie a été mis en place uniquement pour les localités portant le label « Cœur de Ville ». Ainsi que celles ayant intégré les ORT (Opérations de revitalisation de territoire).

Certes, les ORT s’étendent progressivement. 278 conventions ont été signées à ce jour concernant 484 villes. Parmi elles, 223 ont pris part au programme « Action cœur de ville ». 127 sont membres de « Petites villes de demain ». Il s’agit néanmoins d’un projet qui prend du temps pour se concrétiser.

Globalement, le dispositif s’adresse ainsi aux communes de taille intermédiaire, qui comptent peu de jeunes actifs et d’étudiants. Ces profils représentent pourtant les principaux candidats à la location. Le programme devrait ainsi coûter 2 millions d’euros à l’État pour l’année 2022. Ce chiffre est loin des 6 millions d’euros prévus en 2020 et des 15 millions d’euros de 2021. Une étude réalisée par la plateforme Se Loger indique cependant que 47 % des Français le connaissent.

Concrètement, le Denormandie garantit une réduction de 21 % des charges fiscales. Le propriétaire doit en échange pratiquer un loyer plafonné et mettre son bien en location pendant 6 à 12 ans. À titre de comparaison, la somme dédiée au Pinel est estimée à 1,4 milliard d’euros en 2022. 257 000 ménages devraient en outre en bénéficier pour cette année.


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