Les communes avec un haut potentiel immobilier (HPI) en France ont un taux de rendement limité

Écrit par La rédaction Meilleurtaux . Mis à jour le 5 avril 2022 .
Temps de lecture : 3 min

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Publié le lundi 4 avril 2022 16:51 par la Rédaction Meilleurtaux

Différents paramètres doivent être pris en considération pour choisir le lieu où mener son investissement. La proportion des étudiants, la configuration des ménages et le taux de chômage en font partie. En s’appuyant sur ces critères, les professionnels de l’immobilier suggèrent trois villes à haut potentiel. Il s’agit de Poitiers, Reims et Nancy.

Une investigation sur les lieux serait nécessaire avant de lancer un projet d’investissement immobilier. En effet, le bailleur doit réfléchir à la rentabilité, celle-ci différant d’une localité à une autre. L’idée serait toutefois d’avoir un investissement qui soit rentable sur le long terme.

En ce sens,

Les spécialistes recommandent de ne pas uniquement se focaliser sur le taux de rendement.

Bien au contraire, il serait même plus intéressant de s’orienter vers une ville où il est limité. Les chances de pérenniser l’investissement resteront cependant élevées. Les villes de Poitiers et Nancy notamment ressortent dans ce cadre. Elles afficheraient un niveau de risque et de rendement jugé intéressant.

Un environnement propice aux investissements à Poitiers

L’objectif des acheteurs est de trouver le meilleur rapport entre le rendement et le risque indiquent les spécialistes de l’immobilier. Trois villes sont mises en avant dans ce cas : Poitiers, Nancy et Reims.

Poitiers arrive en tête des communes à haut potentiel avec un score de risque de 1,87 sur 5 . Cet indicateur représente le risque qu’un logement ne soit pas loué et de voir sa valeur diminuer. De nombreux atouts sont attribués à la Préfecture de la Vienne qui lui confère cette position. Le taux de chômage en fait partie : à 6,1 % il est inférieur à la moyenne nationale. La ville se distingue en outre par une démographique croissante, sa population ayant augmenté de 1,4 % entre 2013 et 2018.

Il s’agit par ailleurs d’une ville universitaire comptant environ 28 000 étudiants. La proportion des locataires est ainsi élevée car ces derniers représenteraient près de 70 % de ses habitants. Un cinquième d’entre eux occuperait un studio. La rentabilité brute pour un logement de 20 m2 se situerait ainsi à 8,5 % pour Poitiers.

Nancy est deuxième du classement pour son score de risque de 2,36 sur 5 . La rentabilité pour un 20 m2 dépasse celle de Poitiers avec 8,9 %. La part des locataires s’établit quant à elle à 69,6 %. Cette commune du Grand Est présenterait toutefois un risque plus élevé pour un investissement locatif. Surtout face à un taux immobilier qui continue de progresser ces derniers mois. En cause, une population qui croît plus lentement et un taux de chômage plus important (7,3 %). Le prix immobilier progresse également moins rapidement qu’à Poitiers.

Analyser le contexte économique

Son avantage réside dans une activité immobilière dynamique. En effet, le prix a bondi de 7,8 % en une année. Le pourcentage des locataires, lui, se rapproche de celui de Poitiers et Nancy puisqu’ils représentent 70,8 % des habitants. Le taux de chômage pénalise cependant cette commune de la Marne, ainsi que la part des étudiants. Cette catégorie de population réunit deux fois moins de résidents que les deux autres villes. Quant au taux de chômage, il atteint par ailleurs 8,6 %. Cela lui vaut une note de risque de 2,42 sur 5 pour un taux de rentabilité de 7,7 % avec un logement de 20 m2.

Thierry Vignal, à la tête de la start-up Masteos, prévient toutefois que le taux de rentabilité ne devrait pas être l’unique critère pris en compte. Selon lui, les villes qui affichent un rendement élevé sont souvent celles qui ont une faible attractivité. Cela se traduit par un prix réduit à l’achat et des demandes de logements restreintes. Il serait ainsi plus intéressant de faire un compromis sur le rendement. Et en parallèle choisir une localité où une tension locative est présente. Manuel Ravier, cofondateur de la plateforme Investissement locatif, suggère la réalisation d’une investigation préalable. L’objectif est d’évaluer l’environnement économique de chaque commune, en prêtant attention à l’activité et au taux de chômage.

Un autre professionnel recommande de s’orienter vers les communes indépendantes en matière de création d’emplois.

Sans néanmoins se limiter au contexte économique pour faire un choix. Il faut en même temps évaluer les besoins en habitation.