Un investissement dans l’immobilier locatif sur le Grand Paris Express est-il toujours intéressant ?

Écrit par La rédaction Meilleurtaux . Mis à jour le 12 août 2022 .
Temps de lecture : 3 min

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Publié le vendredi 12 août 2022 09:25 par la Rédaction Meilleurtaux

De nouvelles gares de Réseau express régional d’Île-de-France (RER) et de métros entreront en service durant les deux prochaines années. Beaucoup se demandent alors si un investissement locatif près de ces stations fournit encore une rentabilité attrayante à ce jour. À noter que les prix des biens immobiliers dans ces zones ont flambé dès la confirmation de ces projets.

Le réseau de transport à Paris devrait s’élargir dans deux ans. Quelque 30 nouveaux arrêts de RER et de métro sont attendus d’ici 2024, en marge des Jeux olympiques d’été. D’habitude, l’annonce de nouvelles stations entraîne le positionnement des investisseurs sur les quartiers proches de ces infrastructures. Ceci bien avant que ces aménagements n’entrent en service. En conséquence, les tarifs/m² des logements dans ces secteurs augmentent largement avant l’inauguration de ces arrêts.

Beanstock a alors étudié si les quartiers reliés directement au cœur de Paris offrent encore un rendement intéressant avant 2025. La plateforme consacrée à l’immobilier locatif a découvert que l’amélioration du pourcentage de rentabilité dépend des situations.

La rentabilité varie selon les emplacements des biens

Cette évolution oscille de +11 % à +22 % en fonction des arrêts, 5 ans après leur ouverture, détaille l’entreprise. De manière concrète, la rentabilité théorique annuelle s’élève entre 3,5 % et environ 8 % selon les gares.

D’après Beanstock, les plus faibles rendements locatifs ont été relevés dans les villes où se situent les plus conséquentes :

• Taxes foncières ;
• Charges de copropriété.

L’entreprise souligne ainsi la nécessité de considérer le montant de ces deux frais avant de réaliser un investissement locatif.

Il est susceptible de chambouler un projet, prévient-elle. Ses calculs révèlent ainsi que ces dépenses correspondent à environ 3 mois de loyers à Noisy-Champs. Elles peuvent même coûter plus cher dans les quartiers à proximité des stations :

• Des Clairières de Verneuil ;
• De Vernouillet-Verneuil ;
• Des Mureaux ;
• De Villennes-sur-Seine.

Des secteurs qui sont tous localisés sur le prolongement de la ligne E du RER d’Île-de-France. Le rendement à 5 ans estimé s’y établit en dessous de 4,5 %.

Du côté du Kremlin-Bicêtre, aux abords de la ligne 14, les frais susmentionnés équivalent à 2,5 mois de loyer. Le rendement y est évalué à 3,56 %. Sur les 33 arrêts ferroviaires, la rentabilité moyenne atteint 4,8 %.

Porte de Thiais promet une grande rentabilité

Le plus fort ratio bénéfice/coûts a en revanche été observé le long de la future gare Porte de Thiais. Les investissements proches de cette station de la ligne 14 affichent une rentabilité potentielle à 5 ans de 7,96 %/an. Cette condition très alléchante s’explique par :

• Un tarif/m² extrêmement agressif, le moins conséquent du groupe d’arrêts ;
• Une taxe foncière faible, d’approximativement 500 euros annuels.

Un 20 m² dans cette ville coûte 70 000 euros. Soit 45 000 euros de moins que le tarif moyen dans les communes près de la trentaine de stations examinées.

Les tarifs attractifs stimulent également le rendement locatif d’autres stations de la ligne 14, telles que :

• Pont de Rungis : 5,51 % ;
• Aéroport d’Orly : 6,08 %.

Sur la ligne 12, la rentabilité découle plutôt des impôts locaux faibles dans les nouveaux arrêts d’Aubervilliers.

L’étude de Beanstock repose sur l’hypothèse d’un studio ancien à moderniser de 20 m² :

• Implanté à moins d’un quart d’heure à pied d’une nouvelle gare ;
• Loué en location meublée non professionnelle (LMNP).

Elle ne prend pas en considération l’éventuelle dépréciation ou gain de valeur à la revente du logement.