Les communes et les villes où il faut éviter d’effectuer des investissements immobiliers

Écrit par La rédaction Meilleurtaux . Mis à jour le 10 novembre 2016 .
Temps de lecture : 3 min

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Publié le jeudi 10 novembre 2016 17:28 par la Rédaction Meilleurtaux

Les particuliers profitent de la réduction d’impôt Pinel et se ruent vers l’immobilier neuf. L’emplacement du bien étant essentiel, certaines communes sont à éviter.

Dynamisé par les taux au plancher et le dispositif Pinel, l’investissement locatif privé dans le neuf ou assimilé bondit. Le fort attrait fiscal du dispositif ne doit cependant pas éclipser les règles de prudence relatives à l’investissement.

64 communes étiquetées « à risque »

À l’instar de tout placement immobilier, la qualité de la localisation et l’état réel de la demande locative sont primordiaux. Chaque ville offre en effet une perspective de rentabilité différente. Le Laboratoire de l’immobilier, expert de la sélection de programmes neufs, établit une liste des 64 communes éligibles à la loi Pinel, dans lesquelles les risques locatifs peuvent apparaître.

Si certaines sont à éviter, d’autres sont par contre à surveiller. Précisons que l’organisme a dressé sa liste en croisant plusieurs critères quantitatifs et qualitatifs. Il met en garde les investisseurs sur la multiplication des agréments préfectoraux grâce auxquels certaines communes en zone B1 et B2 ont pu bénéficier du dispositif Pinel.

Le Laboratoire renchérit que toutes ces communes n’affichent pas les symptômes habituels d’une pénurie de logements comme un taux de vacances bas, une forte expansion du nombre de ménages ou encore une faible activité de construction. Par contre, certaines disposent d’une offre de logements abondante, pour ne pas dire excessive.

Une liste de « principes de précaution »

Les taux crédit immobilier bas et le dispositif Pinel favorisent ainsi l’investissement locatif dans le neuf. Les particuliers s’en réjouissent au point d’oublier quelques fois les règles de prudence. C’est justement sur ce point que le Laboratoire de l’immobilier intervient.

Il invite notamment les investisseurs à la vigilance sur des villes classées en zones B1 et B2. Il les qualifie de « marchés sous-tendus et donc à risque ».

Franck Vignaud, responsable de l’organisme, souligne par ailleurs que la liste fait également office de « principes de précaution pour des investisseurs peu avertis et motivés par la réduction d’impôt ».

Le panel des villes « à éviter » regroupe différents points noirs tels qu’un taux de vacance élevé (compris entre 9 et 20% contre 7,7% en moyenne à l’Hexagone), une croissance démographique défavorable et un rythme de construction de bien immobiliers neufs soutenu ou qui s’accélère.

Toutes les villes labélisées « à éviter » ne bénéficient toutefois pas de plus mauvaises notations sur tous les critères. C’est le cas notamment du Mans qui dispose d’un taux de vacance plus ou moins correct de 9,1% et d’un ratio nombre de nouveaux ménages sur nombre de nouveaux logements de 1,54% (le bon ratio avoisine 1,1%). Par contre, l’évolution démographique dans cette ville est négative (-1,3%) et l’activité de constructions neuves est relativement soutenue.