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Quel dispositif choisir entre la loi Pinel et le régime Censi-Bouvard ?

Quel régime juridique choisir dans l'immobilier ?

Pour investir dans l’immobilier, la plupart des Français privilégient deux dispositifs : la loi Pinel pour un investissement locatif « classique », ou le Censi-Bouvard, pour acheter un logement dans les résidences de services. Les deux séduisent les épargnants avec une fiscalité attractive.

Comparatif sur 9 ans avec un profil moyen d’investisseur

Le site internet Le Partenaire a entrepris de comparer deux investissements faisant intervenir l’un et l’autre dispositif. Le comparatif se base sur 9 ans, sachant que c’est le terme moyen fixé par la loi de finances pour les dispositifs de défiscalisation.

Pour mener l’étude, un investissement locatif au profil standard a été retenu. Il s’agit d’un couple d’une moyenne d’âge de 45 ans, qui investit environ 160 000 € sans apport personnel. Pour cela, il a souscrit un prêt à l’habitat négocié à un taux de 2 % et remboursable sur 2 ans. Le bien financé entre dans la catégorie des « petites surfaces » avec 43 m². Il se situe en zone B1, caractérisée par sa tension locative, la plus élevée de toutes les zones.

Meilleure rentabilité pour le Censi-Bouvard

La mise en concurrence des deux dispositifs révèle que les mensualités les plus faibles sont observées à Nîmes (359 €) et Dijon, à égalité avec Rouen (432 €). Ce sont aussi les endroits où les prix au mètre carré sont les plus attractifs, respectivement à 1602 €, 1927 € et 2068 €. Le montant des échéances mensuelles augmente considérablement dans d’autres villes comme Bordeaux (772 €), Lyon (728 €), Strasbourg et La Rochelle (700 €), où les prix se situent respectivement à 3449 €/m², 3249 €/m², 3326 €/m² et 3323 €/m².

Les 3 villes aux mensualités les plus faibles affichent par ailleurs un effort d’épargne positif sur 9 ans. Les investisseurs doivent en revanche consentir un effort plus important à Bordeaux et Lyon. Toutefois, cet inconvénient est compensé par l’attractivité et le dynamisme de ces métropoles, qui promettent une bonne plus-value à la revente.

Sur le critère de la rentabilité, le régime Censi-Bouvard l’emporte. Malgré un total de loyers théoriques inférieur sur les 9 ans, et une défiscalisation moindre, la TVA récupérée est conséquente, lorsque le dispositif Pinel n’offre pas cet avantage.

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