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USA : dis-moi combien coûte ta maison, je te dirai si tu peux emprunter

Santé immobilière d'Amérique

Aux États-Unis, la croissance économique est intimement liée à la santé de l'immobilier, car l'augmentation de la valeur des maisons permet aux ménages américains d'emprunter plus, donc de consommer plus.

Crédit égal richesse

Outre-Atlantique, les prix de l'immobilier résidentiel sont une courroie de transmission importante de la croissance économique. S'ils montent, cela stimule la construction, donc la croissance. Mais l'économie américaine est aussi basée sur une caractéristique importante : là-bas, le crédit est roi. Ainsi, en matière d'endettement, ce n'est pas la solvabilité des ménages qui compte, mais la valeur de leur maison. Plus elle augmente, plus ils peuvent emprunter, et donc consommer. Car cette richesse à crédit les pousse aussi à moins épargner.

D'où l'importance accordée aux indicateurs financiers comme l'indice Case-Schiller de l'évolution des prix sur tout le territoire, dont celui de l'immobilier. Ce qui fait dire à certains analystes que les prix de l'immobilier aux USA s'appuient sur deux moteurs : un moteur réel dépendant de l'évolution du PIB, et un moteur financier, alimenté par la variation des taux d'intérêt hypothécaires sur 15 ans.

Les taux hypothécaires, base du crédit

La logique voudrait que l'indice du PIB, qui intègre le revenu des ménages, influence directement l'évolution des prix de l'immobilier, dépendant aussi de la capacité de remboursement des acheteurs. Mais un deuxième paramètre intervient bien évidemment dans la détermination de la capacité d'emprunt des ménages : c'est l'évolution des taux d'intérêt. Car plus ils sont bas, plus il est possible d'acheter de surface ou de s'offrir une maison chère, provoquant une hausse des prix dans l'immobilier.

À la fin du siècle dernier, le prix des maisons était très en dessous du PIB, à cause d'un taux hypothécaire bloqué autour de 7 %. Mais à partir de 2000, la chute des taux entraîna une hausse considérable (+70%) des prix dans l'immobilier, amplifiée par la pratique des crédits « subprimes » en 2005-2008. Survint alors la crise de 2008 et la chute de 25 % de l'indice Case-Schiller.

Depuis 2011, les prix se redressent d'environ 5 % chaque année, sous l'influence de taux hypothécaires revenus à près de 3 %. Mais le marché américain est devenu, à cause de sa fragilité, extrêmement sensible à toute variation des taux. C'est la raison pour laquelle la Fed hésite à remonter ses taux directeurs, ce qui risquerait de provoquer une catastrophe sur le marché immobilier, que l'économie américaine aurait du mal à supporter.

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