Le TEG de votre prêt immobilier est-il correct ?

Écrit par La rédaction Meilleurtaux . Mis à jour le 28 novembre 2014 .
Temps de lecture : 2 min

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Publié le vendredi 28 novembre 2014 17:30 par la Rédaction Meilleurtaux

Près de 50 % des prêts immobiliers afficheraient un Taux Effectif Global (TEG), affirment certains experts. Ils mettent en avant les articles L 313-1 et L 313-2 du Code de la Consommation, qui précisent le mode de calcul du TEG du crédit, et l’obligation de sa mention sur tout contrat.

Les dispositions légales concernant le TEG

Selon la loi, le TEG doit prendre en compte les intérêts du prêt immobilier, mais aussi « les frais, commissions ou rémunérations de toute nature, directs ou indirects, y compris ceux qui sont payés ou dus à des intermédiaires intervenus de quelque manière que ce soit dans l’octroi du prêt, même si ces frais, commissions ou rémunérations correspondent à des débours réels ».

En résumé, tous les frais mis engagés par l’emprunteur pour souscrire son crédit : assurances et garanties diverses, impôts et taxes, frais de dossier, frais de notaire et courtiers, etc.

En outre, pour la Cour de cassation, la base de calcul des intérêts des prêts immobiliers ne peut être l’« année lombarde » de 360 jours créée par plusieurs établissements bancaires, mais l’année civile « classique » de 365 ou 366 jours.

Par ailleurs, l’absence de mention du TEG sur l’offre de prêt annule la clause d’intérêt conventionnel, conformément au contenu de la section 2 de l’article L.313.

Des économies substantielles à la clé en cas de TEG manquant ou erroné

Pour les tribunaux, la stipulation d’intérêt n’est valide que lorsque le TEG exact est mentionné sur l’offre de prêt. Si celui-ci est erroné, le taux d’intérêt légal pour chaque période annuelle l’annule et le remplace.

L’établissement prêteur est alors tenu de reverser à l’emprunteur la différence entre le taux d’intérêt légal (actuellement fixé à 0,04 %) et le taux conventionnel, ce qui peut s’élever à plusieurs dizaines, voire des centaines de milliers d’euros en fonction de la durée du prêt.

Si le TEG sur votre contrat de prêt immobilier est erroné, ou que les intérêts sont calculés sur 360 jours, vous pouvez le renégocier avec la banque. À défaut d’accord, vous pouvez entreprendre une action judiciaire devant le Tribunal de Grande Instance pour tenter de réaliser des économies substantielles.

• La justice peut en effet conclure à la nullité des clauses d’intérêt des prêts concernés. Toutefois, une telle démarche est longue (environ un an) et son issue, aléatoire.