Investir dans une passoire thermique : les opportunités et les risques

Écrit par La rédaction Meilleurtaux . Mis à jour le 5 juillet 2024 .
Temps de lecture : 3 min

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Publié le vendredi 19 juillet 2024 11:44 par la Rédaction Meilleurtaux

Dans le contexte actuel marqué par une nouvelle hausse des taux d’intérêt, de nombreux investisseurs scrutent les opportunités offertes par les passoires thermiques dans le secteur de l’immobilier locatif. Cette stratégie consiste à acquérir des biens énergétiquement inefficaces à prix réduit, les rénover et les rentabiliser par la location avant de les revendre, sans subir de pertes financières. Une étude récente apporte un éclairage précieux sur le sujet.

Des décotes variables selon les villes

L’étude révèle que la décote des passoires thermiques n’est pas homogène sur le territoire français. À Lille, par exemple, un logement classé F ou G se négocie en moyenne 806 euros du mètre carré de moins qu’un appartement équivalent étiqueté D. En revanche, à Toulouse, la baisse de prix est inexistante. Cette disparité s’explique par plusieurs facteurs, dont la valeur verte des biens, plus importante dans certaines régions, et la dynamique du marché immobilier local.

Une rentabilité conditionnée par les travaux

L’équation de la rentabilité locative se complexifie lorsqu’il n’y a pas de décote suffisante. En effet, l’investisseur se retrouve contraint de limiter le budget travaux afin de minimiser l’impact sur ses revenus locatifs. Or, une rénovation incomplète pourrait ne pas entraîner d’amélioration notable du diagnostic de performance énergétique (DPE) du logement.

L’étude a simulé la rentabilité d’une passoire thermique en tenant compte du prix d’acquisition, des travaux, des loyers, du prix de revente et du coût d’opportunité (le manque à gagner d’un placement alternatif).

ImportantLes résultats indiquent que l’investissement locatif dans un logement à haute consommation énergétique n’est rentable que dans quelques villes, et uniquement si les coûts de rénovation restent inférieurs à 500 euros par mètre carré.

Optimisation à travers les aides financières

Le succès des projets de rénovation énergétique est également tributaire des aides adéquates, notamment MaPrimeRénov. Sans soutien public pour lever les freins financiers, notamment le reste à charge pour les investisseurs, une telle opération n’est rentable que pour une portion très limitée du parc immobilier.

En termes de délais d’amortissement, les investissements dans les logements énergivores sont nettement plus longs dans les villes du sud de la France comme Marseille, Montpellier, Strasbourg et Toulouse.

À Paris, il faut privilégier des biens très bien classés énergétiquement (A, B ou C) pour obtenir des durées d’amortissement raisonnables.