Location : pourquoi surestimer votre logement à louer peut vous coûter cher

Écrit par La rédaction Meilleurtaux . Mis à jour le 14 février 2024 .
Temps de lecture : 3 min

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Publié le samedi 17 février 2024 12:05 par la Rédaction Meilleurtaux

La tentation pour un propriétaire-bailleur de louer son bien au-dessus du marché peut être tentante. Mais les répercussions n’en valent pas vraiment la chandelle. Explications

Comment fixer un juste prix lorsque l’on met son bien en location ? Cette question épineuse, de nombreux propriétaires bailleurs se la sont posés au moment de poster leur annonce. Car sous-estimer la valeur de son logement par rapport au marché, c’est certes l’assurance de louer, mais c’est un manque à gagner. Et au contraire, surestimer sa valeur, c’est prendre le risque de ne pas trouver de locataire.

Des indicateurs pour fixer le “bon” prix de location

Pour viser juste au moment de la fixation du loyer, les propriétaires bailleurs peuvent se référer à la “carte des loyers”. Mise en œuvre par le ministère Ecologie Territoires et l’ANIL, cette carte correspond à un ensemble d’indicateurs de loyer exprimés en euros au m² par commune, en distinguant les appartements et les maisons.

Couvrant l’ensemble du pays, ces indicateurs sont calculés à partir des annonces parues sur les plateformes du Groupe SeLoger et de leboncoin, et son régulièrement mis à jour. En revanche, ces indicateurs ne sont pas suffisants. Ils doivent être complétés par « une observation des autres annonces similaires proposées dans la même zone », recommande aux Echos Laetitia Caron, la directrice générale du site d'annonces immobilières PAP.fr.

Pour cause, plusieurs éléments peuvent alors faire varier les loyers à la hausse ou à la baisse. Par exemple, un bien meublé peut être loué “environ 10% plus cher qu'un bien similaire en nu”, selon la spécialiste. Au contraire, une passoire énergétique peut subir “une décote de l'ordre de 5 à 10% dans les zones rurales ou peu tendues”.

Les répercutions d’un loyer trop élevé pour le propriétaire

Il y a des signes qui ne trompent pas pour savoir si l’évaluation du loyer est trop élevée. “Si le logement est toujours vacant après 2 ou 3 semaines, il vaut mieux revoir le loyer à la baisse”, conseille Laetitia Caron. Le bailleur n’a donc aucun intérêt à fixer la barre trop haute. Il peut même être sanctionné pour cette pratique, selon la location de son bien.

Pour rappel, en vertu de la loi Elan du 23 novembre 2018, le loyer des logements est plafonné dans certaines métropoles, telles que Paris, Lille ou encore Bordeaux. En cas de non-respect des plafonds fixés, l’administration peut exiger du propriétaire bailleur la diminution du loyer et le reversement au locataire du trop-perçu. Si le bailleur refuse, il peut être condamné à une amende administrative qui peut atteindre 5 000 euros (ou 15 000 euros pour une personne morale de type SCPI).

La complexité de réhausser un loyer sous-estimé

Mieux vaut également ne pas brader son bien. Puisqu’une fois le bail signé, il sera ensuite difficile de réévaluer le montant du loyer. En effet, pour protéger les locataires, le gouvernement a mis en place un « bouclier loyer ». Celui-ci limite la hausse annuelle de l'IRL (l'indice de référence des loyers) à 3,5 % en métropole, un indice calculé chaque trimestre par l'INSEE sur le fondement de l'inflation.

Par ailleurs, la revalorisation du loyer doit être prévue par le bail, et le locataire doit être prévenu en amont par le bailleur. Enfin, un propriétaire bailleur peut augmenter le loyer postérieurement à la signature du bail, mais seulement s’il a procédé à des travaux d’amélioration du bien. A noter que leur coût doit au moins être égal à la moitié du loyer annuel, et que la hausse de ce dernier est plafonnée à 15 % du montant des travaux.