Immobilier : le vendeur d’un bien ne peut pas contraindre l’acheteur à accepter un crédit inférieur au montant maximal prévu

négociation immobilière

En décembre, la Cour de Cassation a statué qu’un acheteur n'est pas tenu d'accepter, de la part de la banque, un financement d'un montant inférieur à celui qu'il avait estimé nécessaire à l'acquisition d’un bien. Il s’agit là d’un revirement de jurisprudence.

Contrairement à ce qu’elle avait jugé en janvier 2021, la Cour de Cassation a estimé dans un arrêt du 14 décembre 2022, qu’un vendeur d’un bien immobilier ne peut pas forcer l'acquéreur à accepter un crédit bancaire inférieur au "montant maximal" prévu par la condition suspensive de la promesse de vente.

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Une offre de prêt inférieure au montant maximal prévu

Dans cette affaire, une clause suspensive inscrite dans une promesse de vente imposait à des acquéreurs de trouver un prêt "d'un montant maximum de 414.000 euros", remboursable en 25 ans à 2%, pour que la vente du bien immobilier se réalise. Or, en l’espèce, la banque a proposé aux acheteurs un crédit de 407 000 euros. Soit, une somme inférieure au montant maximum indiqué. Mais conforme à la condition suspensive, selon le vendeur.

Les juges de la Cour de cassation n’ont pas été du même avis. En effet, ils ont estimé que “l'indication dans la promesse que le montant du prêt que [les acheteurs] se sont engagés à solliciter était d'un montant maximum de 414 000 euros, n'était pas de nature à les contraindre à accepter toute offre de prêt d'un montant inférieur”.

L’indemnité d’immobilisation restituée à l’acheteur

Selon la Cour, “la défaillance de la condition suspensive ne peut être imputable à l'acquéreur lorsqu'elle résulte du refus de la banque de leur accorder un prêt pour le montant maximal prévu par la promesse”.

Dès lors, les acheteurs ne sont plus tenus de signer l'acte notarié. En conséquence, l'indemnité d'immobilisation versée par les acheteurs pour “réserver le bien”, que le vendeur refusait de restituer, ne peut pas être conservée par ce dernier. De même, aucune commission de vente ne peut être réclamée par l'agence immobilière intermédiaire.


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