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Quelle peut être la conséquence d’une négligence dans la formulation de la clause suspensive ?

Conséquence négligence formulation  clause suspensive

Un récent jugement rendu par la Cour de cassation attire l’attention des parties prenantes d’une transaction immobilière sur l’importance de la formulation des clauses suspensives. En effet, les juges ont donné tort au vendeur, lequel a refusé de finaliser la vente de sa maison sous prétexte que le montant du prêt obtenu par l’acquéreur n’était pas suffisant.

Attention à la formulation

En règle générale, un compromis de vente prévoit une clause suspensive pour protéger les deux parties en cas de rejet de la demande de crédit immobilier de l’acquéreur.

Important Une décision de la cour civile de cassation souligne l’importance des termes utilisés dans cette clause du contrat. La mention usuelle du style « un prêt maximum de… » risque en effet de prêter à confusion. La Cour de cassation estime d’ailleurs que sous cette formulation, la condition est remplie dès que l’acquéreur s’est vu octroyer un crédit immobilier, même si le montant est inférieur aux stipulations du compromis de vente.

Les conditions sont-elles remplies ?

En l’espèce, la finalisation d’une transaction immobilière chez le notaire n’a pas pu avoir lieu suite au refus du vendeur de signer l’acte de vente. Les faits étant que l’acquéreur n’a obtenu qu’un crédit de 500 000 euros, alors que la condition suspensive tablait sur la somme de 725 000 euros.

L’affaire a été portée devant la justice. Le jugement rendu par la Cour de cassation (Cass. Civ 3, 14.1.2021, P 20-11.224) a donné tort au vendeur. Pour cause, la clause suspensive prévoit que l’acquéreur doit obtenir un prêt d’un « montant maximum » de 725 000 euros, remboursable sur une « durée maximale de… », assorti d’un « taux de crédit immobilier maximum de… ».

Dans ses explications, la Cour précise l’importance de ces formulations. Elle souligne d’ailleurs que la clause suspensive ne sert pas uniquement à protéger l’acheteur des conditions d’emprunt trop contraignantes. Elle oblige également le vendeur à respecter son engagement dès que l’acquéreur remplit toutes les conditions. Dans ce cas en effet, le crédit de 500 000 euros répond tout à fait à l’exigence du compromis de vente, soit un prêt maximum de 725 000 euros.

Il appartient ensuite au candidat à l’acquisition de rechercher des solutions de financement pour compléter la somme requise le jour de la finalisation de l’opération devant le notaire.

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