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Comment optimiser sa fiscalité sur la plus-value immobilière ?

Calcul de frais de notaire

Lors de la revente d’un bien immobilier, le propriétaire peut réaliser un profit appelé « plus-value ». Sur les 20 dernières années, la valeur des biens s’est appréciée de 140 % et dans les grandes métropoles comme Paris, Lyon ou Bordeaux, elle s’est même multipliée par 2, voire par 2,5. Un très grand nombre de Français qui ont acheté leur bien sur cette période sont donc potentiellement concernés par la plus-value.

La plus-value, un calcul complexe

Simplifiée à l’extrême, la plus-value est la différence entre le prix de revente et le prix d’acquisition. Mais dans la pratique, le calcul est plus complexe, d’autant que les règles ont été modifiées 3 fois au cours du dernier quinquennat.

Ainsi, au prix d’achat peuvent s’ajouter différentes charges annexes comme les droits de mutation (communément appelés frais de notaire), les dépenses de travaux s’ils n’ont pas été déduits fiscalement dans le cadre d’un investissement locatif.

Il faut ensuite appliquer les deux types de décotes après 5 ans de franchise (uniquement sur les résidences secondaires ou locatives, la plus-value sur la résidence principale étant exonérée) : l’impôt sur la plus-value au taux de 19 % applicable calculée sur 22 ans et les prélèvements sociaux à 15,5 % sur la base de 30 ans de détention. Enfin, si le montant de la plus-value dépasse 50 000 €, une surtaxe est intégrée au calcul.

Exonération de l’impôt sur la plus-value

Pour les propriétaires qui envisagent une revente, les spécialistes recommandent l’utilisation des simulateurs en ligne gratuits.

Il existe une solution très peu connue permettant d’échapper à la fiscalité sur la plus-value et qui s’adresse exclusivement aux locataires de leur résidence principale depuis 4 ans pour cause de divorce, de mutation professionnelle, etc. L’exonération totale de la plus-value est possible en contrepartie de l’engagement à utiliser l’argent issu de la vente pour l’achat d’une résidence principale dans les deux ans.

Quant aux propriétaires-bailleurs, après 15 ans, lorsque le prêt est remboursé, l’imposition du revenu net fiscal foncier est maximale, entre 29 % et 60 %. Il est donc plus judicieux de revendre le bien et de se lancer dans un nouvel investissement locatif financé par un crédit, préférablement en meublé. L’amortissement avantageux de cette formule combiné aux intérêts du prêt « annule » les impôts sur les loyers pendant 15 à 20 ans et la plus-value nette après impôt reste acquise.

 

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