Crédit immobilier : les critères de votre dossier scrutés par la banque avant de vous octroyer un prêt

Écrit par La rédaction Meilleurtaux . Mis à jour le 16 octobre 2023 .
Temps de lecture : 3 min

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Publié le mardi 17 octobre 2023 10:02 par la Rédaction Meilleurtaux

Avant d’octroyer un crédit immobilier, les banques tiennent classiquement compte du niveau de revenus et du montant d’apport personnel du futur emprunteur. Et depuis peu, réaliser des travaux de rénovation d’un bien entre également en jeu en cas d’achat d’une passoire thermique.

Entre des taux immobiliers qui s’envolent, et des prix qui peinent encore à baisser, emprunter devient de plus en plus compliqué. Pour preuve, la production de crédits a chuté de 45% en rythme annuel, pour tomber à 12 milliards d'euros en juillet, selon la Banque de France.

La situation professionnelle et les revenus observés à la loupe

Avant d’octroyer un crédit, la banque étudie la solvabilité de l’emprunteur. Pour ce faire, elle tient compte de sa situation professionnelle, notamment son type de contrat de travail et son ancienneté, ainsi que sa situation familiale.

Surtout, l’établissement de crédit évalue son niveau de revenus, afin de s’assurer qu’il pourra faire face à la totalité de ses mensualités de prêt. Elle s’assure alors que l’emprunteur puisse respecter le taux d’endettement, fixé à hauteur de 35% par le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF). Ce taux d’endettement correspond au ratio entre les charges d’emprunt de l’emprunteur et ses revenus.

L’apport personnel, un facteur souvent décisif

Ensuite, l’apport personnel pèse fortement dans la balance. Plus son montant est élevé, plus le dossier a des chances d’être accepté, et à des conditions d’emprunt plus avantageuses. L’apport personnel rassure la banque, lui prouvant notamment la capacité d’épargne de l’emprunteur. “Si le projet est faisable avec 10% d'apport, la banque pourra suivre”, souligne Maël Bernier, la porte-parole de Meilleurtaux.

Cependant, “certains emprunteurs sont obligés d'apporter plus pour avoir un projet viable", ajoute-t-elle. Et c’est d’ailleurs souvent le cas. En effet, au premier semestre 2023, l’apport personnel représentait près de 35% du prix d’achat d’un bien, en moyenne. Il a augmenté de 60% entre le 1er semestre 2022 et le premier semestre 2023, en s’élevant en moyenne à 89 000 euros pour un bien de 257 497 euros. Une somme difficile à mobiliser, notamment pour les primo-accédants, c'est-à-dire ceux qui n’ont jamais été propriétaires jusqu’ici.

Des projets de travaux en cas d’investissement locatif dans une passoire thermique

Par ailleurs, pour décrocher le précieux sésame, mieux vaut montrer patte blanche. Pour ne pas perdre ses chances, le candidat à l’emprunt ne doit pas vivre au-dessus de ses moyens, en accumulant par exemple les crédits à la consommation. Mieux vaut également éviter les jeux d’argent trop fréquents, afin de ne pas plomber son dossier.

Enfin, les banques demandent de plus en plus souvent à l’emprunteur de prouver son intention de réaliser des travaux de rénovation énergétique. C’est notamment le cas lorsqu’il achète une passoire thermique dans l’optique de la louer. Car en vertu de la loi Climat et Résilience du 24 août 2021, les logements classés G et F au diagnostic de performance énergétique (DPE) seront respectivement interdits à la location aux premiers janviers 2025 et 2028.

En conséquence, “la banque va vouloir être sûre que le bien va être loué pendant toute la durée du remboursement du crédit”, indique Maël Bernier. Lorsqu’un emprunteur présente à un établissement son dossier, il peut par exemple y inclure le détail des dépenses prévues pour rénover le bien.