Les règles applicables en cas d’achat/vente d’un bien en copropriété sans syndic

Écrit par La rédaction Meilleurtaux . Mis à jour le 24 mai 2023 .
Temps de lecture : 5 min

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Publié le mercredi 24 mai 2023 09:00 par la Rédaction Meilleurtaux

Bien que la loi impose la nomination d’un syndic dans les immeubles en copropriété de toutes tailles, cette obligation n’est pas toujours respectée. Or, ce manquement peut empêcher la conclusion de la transaction. Les vendeurs, acheteurs et agents immobiliers doivent ainsi respecter un certain nombre de règles.

Les documents et informations obligatoires pour la vente d’un lot principal

Lors de l’achat d’un appartement en copropriété, le vendeur doit communiquer certaines informations à l’acquéreur et lui remettre une série de documents, en vertu de l’article L721-2 du Code de la construction et de l’habitation. Ceux-ci doivent en théorie être collectés auprès du syndic professionnel ou bénévole. En l’absence de cet organe, il peut s’avérer complexe, voire impossible pour l’agent immobilier de se plier à cette obligation.

Concernant l’organisation de l’immeuble

• La fiche synthétique de la copropriété ;
• Le règlement de copropriété et l’état descriptif de division, et le cas échéant, les actes de modification déjà publiés ;
• Les trois derniers procès-verbaux des assemblées générales annuelles.

Concernant les finances

• Le montant des charges courantes mentionnées dans le budget prévisionnel ET hors budget prévisionnel payées par le copropriétaire cours des deux derniers exercices comptables.
• Les éventuelles sommes que l’acquéreur devra régler au syndicat des copropriétaires.
• L’état général des charges impayées du syndicat, ainsi que les créances dues aux fournisseurs.
• Le montant de la part du fonds de travaux associé au lot principal si le syndicat des copropriétaires en dispose. Le montant de la dernière cotisation versée par le copropriétaire vendeur pour son lot.

Doivent également être joints : le carnet d’entretien de l’immeuble, les conclusions du diagnostic technique global (DTG), la notice d’information portant sur les droits et obligations des copropriétaires, et fonctionnement des instances du syndicat de copropriété (document en attente de publication officielle).

Les cas d’allègement des obligations informatives

Si l’acquéreur possède déjà un lot au sein de la copropriété, les documents suivants ne sont plus requis : les documents concernant l’organisation de l’immeuble, le carnet d’entretien, la notice d’information et les conclusions du DTG.

Lors de la vente d’un lot annexe ou d’une partie de ce lot (cave, cellier, débarras, garage, place de parking, grenier, placard, remise), le dossier remis à l’acheteur n’a plus besoin de contenir les trois derniers procès-verbaux des assemblées générales annuelles, le carnet d’entretien, la notice d’information et les conclusions du DTG.

Enfin, les procès-verbaux d’assemblée générale des trois dernières années ne sont pas exigés dans les cas des copropriétés répondant aux critères suivants, et bénéficient à ce titre d’un processus de prise de décisions simplifié :

• Elles ne comptent pas plus de 5 lots, utilisés au titre d’habitations, bureaux ou de commerces,
• Leur budget prévisionnel annuel moyen est de 15 000 € au maximum sur 3 exercices consécutifs.
• Elles comptent seulement 2 copropriétaires.

Les modalités de remise des informations et documents à l’acheteur

Important L’agent immobilier peut s’acquitter de cette obligation au moment de signer le compromis ou la promesse de vente.

• Avant la signature de l’avant-contrat de vente : les documents peuvent être transmis en mains propres ou par la voie postale (version papier) ou par messagerie électronique/clé USB (version dématérialisée si l’acquéreur l’accepte expressément). Mais l’acheteur doit dater et signer manuellement une attestation de remise (la signature électronique n’est pas admise).
• En accompagnement de l’avant-contrat de vente, suivant les clauses inscrites dans le compromis. La signature électronique et le courrier recommandé électronique sont acceptés, notamment s’il s’agit d’un document volumineux comme un règlement de copropriété.

Lors de l’établissement d’un acte authentique par le notaire, la signature de l’acquéreur suffit à attester de la transmission des informations et documents dans la promesse de vente.

Les conséquences de l’absence de syndic pour l’achat d’un bien en copropriété

Le manquement à l’obligation de remise des documents et informations

Lorsqu’un immeuble est dépourvu de syndic, il est matériellement impossible de réunir la totalité des documents et informations nécessaires à la vente d’un lot, par exemple : les procès-verbaux des assemblées générales des copropriétaires, les livres de comptes. Le règlement de copropriété et l’état descriptif de division (et éventuels actes liés aux amendements) peuvent être obtenus auprès des services de la publicité foncière.

Le décompte du délai de rétractation de 10 jours de l’acquéreur devient complexe, puisque selon la loi, celui-ci ne commence à courir qu’à partir de la remise des documents et informations. Le carnet d’entretien fait exception à la règle, mais sa non-remise constitue un défaut d’information.

S’il se trouve dans l’impossibilité de réunir toutes les informations requises, le vendeur doit le déclarer expressément et préciser l’absence de syndic. En apposant sa signature, l’acquéreur reconnait la situation, et ce, même si sa décision d’achat est prise sans la connaissance exacte de l’état général de l’immeuble et de la copropriété.

Le défaut d’assurances

Souvent, les copropriétaires omettent de souscrire une responsabilité civile ou une assurance multirisque habitation. Dans l’éventualité de dégâts dans l’immeuble ou de dommages causés aux tiers, l’ensemble des copropriétaires doivent supporter l’intégralité des dépenses de remise en état ou l’indemnisation.

De nombreux notaires conditionnent la signature de la vente d’un bien en copropriété sans syndic à l’obtention par le vendeur de l’accord de tous les copropriétaires pour la souscription d’une assurance sur l’immeuble. La date d’adhésion à cette assurance ne peut être ultérieure à celle de la vente.

L’obligation d’immatriculation de la copropriété par le notaire rédacteur

Selon les dispositions du code de la construction et de l’habitation, si aucun syndic n’a été désigné, le notaire chargé de l’établissement de l’acte de vente est tenu d’immatriculer automatiquement le syndicat des copropriétaires. En effet, le numéro d’immatriculation de la copropriété est exigé sur tout acte authentique de vente relatif à une telle opération. Une fiche synthétique de la copropriété, document obligatoire pour la vente, est délivrée à l’issue de cette immatriculation. Cette prestation est susceptible d’être facturée en sus des frais de notaire classiques.