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Immobilier locatif : ces villes où les loyers peuvent vous rembourser votre crédit

Écrit par La rédaction Meilleurtaux . Mis à jour le 14 décembre 2023 .
Temps de lecture : 3 min

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Agent immobilier discutant avec un couple intéressé par l’achat d’une maison

En dépit de taux de crédit qui demeurent très élevés, de prix qui peinent à baisser, et des taxes foncières qui augmentent, certaines villes moyennes se révèlent encore attractives pour les investisseurs en immobilier locatif. Décryptage.

Malgré un contexte difficile pour l'investissement locatif, il est encore possible de trouver des opportunités intéressantes dans les villes moyennes. Et ce, parfois même avec peu d’apport. C'est ce que révèle une étude de Meilleurs Agents rapportée par Les Echos, qui a analysé les prix de l'immobilier et les perspectives locatives dans les 200 plus grandes villes françaises, en se concentrant sur les studios et les T2.

Les villes étudiantes, une cible à privilégier en raison de la faible vacance locative

D’après l’étude, les villes étudiantes moyennes sont particulièrement attractives pour les investisseurs, car elles offrent une forte demande locative. Les loyers y sont en effet souvent plus élevés que dans les autres villes moyennes, et le risque de vacance locative est faible. Dans ces villes, l’auto-financement de votre investissement, c’est-à-dire réussir à faire en sorte que les loyers touchés couvrent vos remboursements d’emprunt, est possible.

Parmi les villes étudiantes les plus rentables financièrement, on peut notamment citer Poitiers. Dans cette ville de l’ouest de la France qui héberge pas moins de 14 facultés, le taux de vacance locative n’est que de 8%. Et il faut débourser en moyenne 61 358 euros pour un studio de 20 m2. Sachant que le loyer mensuel pour un tel appartement est de 167 euros (hors charges), il est possible d'autofinancer son achat avec 34 500 euros d'apport selon cette étude.

Même constat à Saint-Martin-d'Hères, la ville qui héberge une grande partie du campus universitaire de Grenoble. Alors que le prix moyen d'un studio de 20 m2 est de 60 853 euros, et que le loyer net de charges s’élève à 185 euros par mois, il est possible d'autofinancer son achat avec 30 000 euros d'apport. Enfin, “Valenciennes et Nancy sont également en bonne position pour permettre l'achat d'un bien à 60 000 euros à destination des étudiants”, affirme le quotidien Les Echos.

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La possibilité d’autofinancer un T2 avec moins de 20 000 euros d'apport à Mulhouse

Par ailleurs, plusieurs communes du sud de la France offrent un bon compromis entre prix de l'immobilier et perspectives locatives. A Toulon, Montpellier et Pessac, le prix moyen d'un studio de 20 m2 varie entre 85 000 euros à 90 000 euros, et le taux de vacance locative est très faible : 3,8 % pour Toulon et Pessac, 7,5 % pour Montpellier. Sans compter que le risque de dépréciation du bien sur le long terme est très faible.

Pour ceux qui visent l’autofinancement d'un deux-pièces, c’est à Mulhouse qu’il faut jeter son dévolu. Une commune dans laquelle un appartement de 40 mètres carrés peut être acquis pour 60 759 euros en moyenne, avec moins de 20 000 euros d'apport. En revanche, la vacance locative y est de 16 %. Malgré cela, la ville reste dynamique avec 41,1 % des ménages locataires.

En revanche, le statut de bailleur est peu rentable dans les grandes métropoles. Car certes, le taux de vacance locative y est faible, mais elles sont plus chères et demandent un apport plus important pour autofinancer son investissement locatif. D’autant que plusieurs d’entre elles, telles que Paris, Lille, Bordeaux, ou Lyon par exemple, appliquent le plafonnement des loyers.

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