Changement climatique : investir dans l’immobilier en bord de mer est-il toujours intéressant ?

Écrit par La rédaction Meilleurtaux . Mis à jour le 21 avril 2023 .
Temps de lecture : 5 min

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Publié le dimanche 23 avril 2023 09:00 par la Rédaction Meilleurtaux

Les risques environnementaux liés à la montée des eaux et à l'érosion côtière menacent l'immobilier du littoral, exposant les communes plébiscitées pour l'acquisition d'une résidence secondaire à un danger d'inondation, de submersion et de destruction. En France métropolitaine, on dénombre plus de 3,6 millions de résidences secondaires et occasionnelles, dont une part importante se situe en bord de mer. En effet, selon une étude de l'Insee menée en 2021, 40 % des résidences secondaires se trouvent dans une commune du littoral, contre 16 % dans les zones montagneuses.

Les stations balnéaires de la côte ouest plus exposées au risque d'érosion

Cette tendance à l’acquisition d’un bien immobilier en bord de mer est aujourd'hui menacée par les risques environnementaux, tels que la montée des eaux et l'érosion côtière.

Certaines zones sont plus exposées que d'autres, comme quelques communes de Nouvelle-Aquitaine où le trait de côte s’érode chaque année en moyenne de 1,7 mètre dans les Landes et de 2,5 mètres en Gironde, d’après l'Observatoire de la côte de Nouvelle-Aquitaine.

Quelques milliers de logements seraient touchés par cette avancée de la mer dans les prochaines années. Ludovic de Jouvancourt, cofondateur de la plateforme immobilière Prello, a cité en exemple la Pointe du Cap-Ferret où la submersion marine est visible avec un recul de 4 à 5 mètres par an de la surface de terre exposée à l'air.

Face à ces enjeux environnementaux et topographiques, les municipalités disposent de nouveaux leviers d'action pour adapter leur politique d'aménagement à la montée des eaux sur le littoral. Cependant, cette situation peut faire courir un risque administratif aux propriétaires.

ImportantEn effet, la Loi Climat et Résilience confère aux collectivités un droit de préemption sur les territoires directement menacés à terme par le réchauffement climatique.

Un décret datant du 29 avril 2022 répertorie les 126 communes particulièrement vulnérables aux phénomènes hydrosédimentaires et qui sont directement impactées par ces actions juridiques.

Parmi ces communes, une trentaine se trouve en Nouvelle-Aquitaine, 16 en Normandie et une quarantaine en Bretagne. Cependant, seulement deux communes sont implantées en Provence-Alpes-Côte d'Azur : Eze et Cassis.

Cette disparité entre la Méditerranée et la côte atlantique face aux risques de submersion marine s’explique par l'exposition aux vents et les vagues plus fortes sur les bords de l'Océan Atlantique

rappelle Ludovic de Jouvancourt de Prello.

Cette plateforme d'investissement dédiée à la résidence secondaire a recensé les 10 communes les plus exposées à cette avancée de la mer.

La côte ouest de la France est une région particulièrement vulnérable à l'érosion côtière, dont :

• La Baule-Escoublac dans les Pays de la Loire (13 135 résidences secondaires) ;
• Biarritz en Nouvelle-Aquitaine (10 774) ;
• Arcachon en Nouvelle-Aquitaine (10 627) ;
• Fleury en Occitanie (7 808) ;
• Lège-Cap-Ferret en Nouvelle-Aquitaine (7 435) ;
• Lacanau en Nouvelle-Aquitaine (6 599) ;
• Pornichet dans les Pays de la Loire (6 592) ;
• Capbreton en Nouvelle-Aquitaine (6 527) ;
• Saint-Jean-de-Luz en Nouvelle-Aquitaine (6 393) ;
• La Tranche-sur-Mer dans les Pays de la Loire (6 378).

Cependant, il est important de noter que tous les biens immobiliers dans ces communes ne sont pas nécessairement exposés à l'érosion. Les résidences situées en deuxième et troisième ligne de front peuvent être plus avantagées, d'autant plus que leur prix au mètre carré est souvent plus abordable.

Les municipalités doivent prendre des décisions radicales pour protéger les bâtiments exposés à l'érosion.

Selon Ludovic de Jouvancourt,

Cela pourrait impliquer la démolition de certaines constructions, la sécurisation de certaines zones, ou encore la construction de murs de soutènement pour ralentir le processus d'érosion.

Ludovic de Jouvancourt

Il est essentiel de sensibiliser les acheteurs potentiels aux risques liés à l'érosion côtière afin qu'ils puissent prendre des décisions éclairées et être éventuellement orientés vers d'autres communes.

Les risques climatiques en plaine : attention aux sols argileux

Bien que les zones côtières érodées par la mer attirent l'attention médiatique, le parc immobilier situé en plaine est également exposé aux phénomènes climatiques.

ImportantLa dernière sécheresse a mis en lumière le risque des sols argileux, qui se contractent lors de fortes chaleurs et se dilatent après des précipitations, entraînant des fissures pouvant endommager gravement les bâtiments.

Selon les chiffres du ministère de la Transition écologique, un cinquième de la France métropolitaine est moyennement à fortement menacé par ce risque, avec des régions comme Centre-Val de Loire, Île-de-France et Occitanie qui sont particulièrement sensibles.

En plaine, deux grands risques climatiques majeurs sont décelés : la montée des eaux et les sols argileux. Les maisons sans fondations, comme les longères, sont particulièrement vulnérables. Ludovic de Jouvancourt précise que dans ces zones, chaque cas est étudié individuellement, mais ces types de biens sont généralement ignorés.

Il est important de noter que le site Géorisques fournit des informations sur les risques, notamment l'exposition aux retraits-gonflements des sols argileux, qui doivent être annexées à l'acte de vente.

Les réflexes à adopter pour prévenir les mauvaises surprises

Avant de se lancer dans un investissement locatif, il est indispensable de bien se renseigner sur les risques climatiques et autres contraintes pouvant impacter la valeur de la résidence secondaire acquise. En effet, de nombreux acquéreurs se laissent séduire par une commune sans avoir une connaissance suffisante du territoire et de ses spécificités.

Outre l'exposition aux risques d'érosion et d'inondation, il existe d'autres règles pouvant déprécier la valeur de la propriété, comme l'interdiction de location saisonnière ou la majoration de la taxe d'habitation sur les résidences secondaires. Les diagnostics immobiliers obligatoires et importants, tels que l'état des risques et pollutions, permettent de connaître le niveau d'exposition du logement aux risques sismiques ou d'inondation. Cependant, il est également recommandé de contacter la mairie pour prendre connaissance des projets d'aménagement en cours et du plan de prévention des risques, accessible sur georisques.gouv.fr.

Depuis le 1er janvier 2023, les investisseurs ou locataires d'un bien situé sur des territoires concernés par le plan de prévention des risques doivent bénéficier d'une information renforcée, encadrée par le décret du 1er octobre 2022. Le vendeur doit faire part des risques naturels ou technologiques au potentiel acheteur à chaque étape de la transaction. Ces mesures visent à transmettre une information complète et transparente pour éviter les mauvaises surprises lors de l'achat d'une propriété.