Loyer : règles et comment le fixer

Écrit par La rédaction Meilleurtaux . Mis à jour le 25 août 2023 .
Temps de lecture : 3 min

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Publié le lundi 28 août 2023 09:44 par la Rédaction Meilleurtaux

Dispositif d’encadrement des loyers, loi climat… les propriétaires bailleurs sont désormais tenus de se conformer à des réglementations strictes au moment de fixer le montant de leur loyer. Ces règles visent à prévenir les éventuels abus et à favoriser l’accès au logement pour tous. Des contraintes et critères spécifiques peuvent s’appliquer en fonction de la localisation et des caractéristiques du bien. L’intention sous-jacente à ces mesures est d’équilibrer les rapports entre propriétaires et locataires tout en assurant un marché locatif équitable.

Rééquilibrer les rapports entre propriétaires et locataires

Depuis juillet 2022, Bordeaux et Montpellier sont venues allonger la liste des villes soumises au dispositif de l’encadrement des loyers, lequel interdit aux bailleurs de louer leur bien au-delà d’un certain plafond.

Déjà en vigueur dans d’autres métropoles, cette mesure s’ajoute aux règles existantes concernant les loyers de relocation ainsi qu’aux contraintes prévues par la loi Climat.

Zones libres

Avant de se lancer dans l’investissement locatif, il convient de s’informer attentivement sur la localisation géographique du bien envisagé. En effet, dans les zones non tendues, où l’offre dépasse la demande, le bailleur est libre de fixer le loyer à sa guise.

Cela concerne les villes qui ne font pas partie des 28 grandes zones urbaines définies par la loi.

Important Cependant, depuis le 24 août 2022, les augmentations de loyer sont interdites pour les logements les plus énergivores, c’est-à-dire qui sont classés F ou G au DPE (diagnostic de performance énergétique).

Zones encadrées

L’encadrement des loyers s’applique dans de nombreuses communes, dont Paris, Lille, Lyon, Bordeaux, Montpellier et d’autres en Île-de-France.

Important À partir de 2024, le loyer dans ces villes ne peut pas dépasser de 20 % le loyer médian de référence.

Compléments de loyer

Certaines caractéristiques exceptionnelles peuvent justifier des compléments de loyer dans les zones encadrées.

La présence d’une terrasse, d’un balcon spacieux, d’un jardin ou encore d’équipements autorise le propriétaire à dépasser le plafond. Cependant, des éléments tels que la piscine sont inclus dans les charges.

Zones à loyer plafonné (zones tendues)

Dans les grandes agglomérations, les loyers lors de la relocation sont plafonnés, à quelques exceptions près.

Par exemple, le propriétaire a le droit d’appliquer une augmentation en cas de gros travaux. Les baux précédents influencent aussi les hausses.

Renouvellement du bail

Au renouvellement de bail, la revalorisation du loyer ne peut pas excéder la variation annuelle de l’IRL (Indice de référence des loyers), à condition toutefois que le contrat de bail prévoie une clause de révision. Depuis 2022, une étiquette énergétique minimale est nécessaire.

Sous-évaluation justifiée

Si le loyer est sous-évalué, une augmentation peut être justifiée. Dans les zones tendues, elle est limitée. Des références de loyer plus élevé sont nécessaires pour l’appuyer.

Contester l’augmentation

En cas de désaccord sur une augmentation, le locataire peut contester. La commission de conciliation ou le tribunal peut intervenir.

Protéger les revenus

L’assurance loyers impayés protège contre les impayés et les dommages. Des offres à moins de 3 % sont disponibles. La caution publique Visale constitue une alternative intéressante.