Prêt immobilier : comparatif des garanties de remboursement

Écrit par La rédaction Meilleurtaux . Mis à jour le 29 août 2023 .
Temps de lecture : 3 min

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Publié le mardi 29 août 2023 08:36 par la Rédaction Meilleurtaux

Obtenir un crédit immobilier ne se résume pas à la simple signature d’un contrat. Les banques requièrent des garanties spécifiques pour sécuriser leur investissement. Entre la caution mutuelle, l’hypothèque et le privilège de prêteur de deniers, comment faire le choix éclairé ? Éléments de réponse.

Caution mutuelle : économique et ingénieuse

Dans le cadre de la souscription d’un crédit immobilier auprès de votre banque, celle-ci exigera systématiquement, en plus de l’assurance décès-invalidité, une garantie de remboursement qui lui permettrait de récupérer son argent en cas d’insolvabilité de l’emprunteur.

Envisagez en premier lieu la caution mutuelle, une alternative économique et avantageuse. Son faible coût, estimé entre 0,5 % et 1 % du montant emprunté, la rend particulièrement attrayante. Ce mécanisme implique qu’une entité spécialisée (Crédit Logement, Socami, CMH…) garantisse le prêt en votre nom. Toutefois, les critères d’approbation sont stricts, évaluant vos revenus, votre taux d’endettement, votre apport, votre contrat de travail et votre historique bancaire.

En cas d’approbation, des frais fixes de 500 à 600 euros vous seront demandés, ainsi qu’une cotisation au fonds mutuel de garantie (FMG).

Bien que son coût initial puisse être légèrement supérieur à celui d’un privilège de prêteur de deniers, vous bénéficierez souvent d’un remboursement partiel de la cotisation à la fin du crédit.

Hypothèque : une alternative coûteuse

L’hypothèque, en revanche, se positionne comme la garantie la plus onéreuse, à éviter si possible. Sa souscription est imposée pour les investissements dans le neuf ou la construction d’une maison, sauf si vous êtes déjà couvert par une entité de caution.

Cette garantie est soumise à des frais notariés (0,32 % à 1,55 % du capital emprunté selon la valeur du bien), des frais administratifs (environ 250 euros), une contribution de sécurité immobilière (0,10 %) et une taxe de publicité foncière (0,715 %).

Un élément à considérer : si vous vendez votre bien avant la fin du remboursement, vous devrez payer des frais de « mainlevée » notariale pour retirer l’hypothèque en cours. Ces frais varient de 0,30 % à 0,60 % du montant prêté (0,41 % pour 150 000 euros empruntés, soit 615 euros supplémentaires).

Privilège de prêteur de deniers (PPD) : un compromis raisonnable

Préférez le privilège de prêteur de deniers (PPD) à l’hypothèque, surtout pour un investissement dans l’ancien. Moins onéreux, il est exempt de la taxe de publicité foncière à 0,715 %, mais nécessite des frais de « mainlevée » en cas de revente anticipée.

ImportantEn comparaison de l’hypothèque, le PPD s’avère plus abordable, son coût étant environ deux fois moindre, indépendamment du montant emprunté.

Pour affiner votre choix, un comparateur de crédit immobilier vous permettra d’analyser les offres de différentes banques et d’accéder à des informations précises sur les taux d’intérêt, les conditions de remboursement ainsi que les garanties exigées.

Nantissement : mise en gage de vos biens

Évitez les frais en proposant un bien comme garantie. Si vous possédez un patrimoine conséquent, l’une des garanties précédemment évoquées peut être évitée.

Dans ce cas, vous avez la possibilité d’offrir à la banque un bien en nantissement, autorisant sa cession pour rembourser le prêt en cas de défaillance de paiement. Il peut s’agir d’un logement, des objets d’art, de bijoux ou même d’une assurance vie.

Le nantissement présente l’avantage d’être exempt de frais et requiert simplement un avenant au contrat de prêt pour officialiser l’accord.