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Quelles solutions pour sécuriser vos loyers ?

Protection de l'investissement locatif

Le succès d’un investissement locatif repose sur deux critères principaux en plus d’un loyer correctement évalué : la qualité du locataire et la sécurisation des loyers pour limiter les impayés.

Sélection du locataire

Vérifiez la régularité de ses revenus et leur importance, sachant qu’ils doivent être au moins trois fois supérieurs au loyer. Pour faire votre évaluation, réclamez les documents justificatifs prévus par le décret du 5 novembre 2015. Ce sont les justificatifs d’identité, de domicile, de situation professionnelle et de ressources. Attention, réclamer une pièce non listée vous expose à une amende de 3000 € !

Pour vérifier l’authenticité des bulletins de salaire, confrontez-les avec les originaux, rapprochez les revenus avec ceux indiqués sur le dernier avis d’imposition, lui-même vérifiable en ligne sur le site impot.gouv.fr.

Rien ne vous empêche en complément de demander au précédent bailleur si votre candidat était régulier dans le paiement de ses loyers.

L’assurance loyers impayés

Les assureurs et courtiers proposent une assurance loyers impayés. Sinon, une société de gestion locative dispose d’un contrat groupe. En contrepartie, d’une cotisation comprise entre 2 % et 4 % du total annuel des loyers, charges comprises, toutes les polices indemnisent les loyers et charges impayés et les éventuels frais de procédure (honoraires d’avocat et d’huissier…). Toutefois, les plafonds et les durées de prise en charge varient notablement.

De même, les garanties annexes diffèrent, les principales étant la garantie dégradations immobilières et la protection juridique en cas de litiges (à l’exclusion de ceux directement liés aux impayés).

Depuis janvier 2016, au lieu de la GRL et de la GUL, le dispositif Visale assure gratuitement les salariés de plus de 30 ans à l’activité professionnelle précaire et les salariés de moins de 30 ans qui prennent possession du logement durant la première année de leur prise de fonction.

Durant les 3 premières années du bail, vos loyers sont assurés à hauteur de 1300 € par mois, charges comprises (1500 € à Paris).

La caution d’un tiers

Si le garant d’un candidat locataire est solvable, sa caution représente une protection efficace. Il doit produire les mêmes documents que le locataire. La « caution solidaire » est préférable à la caution « simple », puisqu’elle vous permet de vous réclamer immédiatement l’intégralité de vos dus à la caution sans attendre d’engager une procédure à l’encontre du locataire.

Si possible, sollicitez l’accompagnement d’un professionnel comme un courtier immobilier pour rédiger l’acte de cautionnement qui obéit à des règles strictes sous peine d’être frappé de nullité.

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