Réduire ses impôts avec un investissement locatif dans l’ancien

Écrit par La rédaction Meilleurtaux . Mis à jour le 14 octobre 2016 .
Temps de lecture : 3 min

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Publié le vendredi 14 octobre 2016 14:39 par la Rédaction Meilleurtaux

Parmi les régimes d’investissement dans l’immobilier assortis d’une fiscalité avantageuse, de nombreux épargnants optent pour l’acquisition d’un logement nécessitant ancien des travaux pour le louer. Cette opération leur permet de réduire leur base taxable et de réaliser une plus-value à la revente.

Travaux déductibles des revenus imposables

Les biens anciens requièrent généralement des travaux, notamment de mise en conformité aux normes de confort et d’isolation en vigueur. L’intégralité des dépenses engagées est déductible des futurs loyers en plus des intérêts du prêt travaux, de la cotisation d’assurance, des charges de copropriété et de la taxe foncière.

La réduction d’impôt sur le revenu global est plafonnée à 10 700 euros la première année. Le déficit est imputable aux revenus fonciers durant la décennie suivante. Il permet pendant quelques années d’être exonéré d’impôt sur le loyer par compensation avec le déficit.

Investissement accessible avec un petit capital de départ

Pour réaliser un investissement locatif dans l’ancien, même un budget de 40 000 à 60 000 euros suffit, puisqu’il permet de financer un studio de 30 m² dans une agglomération de taille moyenne en province. Les loyers perçus permettent de multiplier les biens et se constituer progressivement un patrimoine locatif conséquent.

Mais les deux ou trois-pièces ayant la préférence des locataires stables, il vaut mieux se tourner vers ces logements, qui coûtent entre 80 000 euros et 100 000 euros. Avec des moyens plus importants, de grandes surfaces ou des biens haut de gamme permettent d’engranger des loyers plus intéressants.

Qu’il s’agisse d’une petite surface ou d’une grande maison, son emplacement (en centre-ville ou dans un quartier recherché) demeure est le critère principal.

Règlementation plus souple

Contrairement aux biens neufs, les biens anciens n’imposent aucun engagement de location ni de condition de ressources des locataires. Seuls les plafonds de loyers sont imposés dans les deux cas. Enfin, avec un logement ancien, le bien est à nouveau disponible pour son propriétaire-bailleur après un bail de trois ans.

Une plus-value intéressante aux règles fiscales complexes

Un logement bien situé s’apprécie avec le temps et permet de dégager une bonne plus-value. En outre, risque de dévaluation est minime par rapport aux immeubles dédiés à la défiscalisation qui se livrent une forte concurrence sur le marché à l’échéance des avantages fiscaux.

Néanmoins, la déclaration du déficit foncier déduit du revenu global est complexe, car étalée sur plusieurs exercices. Le régime microfoncier est nettement plus simple (l’administration fiscale applique un abattement de 30 % sur les loyers bruts déclarés), mais pour en bénéficier, le total annuel des loyers doit rester inférieur à 15 000 euros. Alternativement, sous le régime réel, la déduction du déficit pendant trois ans est obligatoire.

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