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Dispositif immobilier Pinel : quelques principes importants pour réussir son investissement locatif

Investir dans l'immobilier

Plus souple et fiscalement plus avantageux que le dispositif Duflot auquel il est destiné à remplacer, le Pinel a de quoi attirer les ménages fortement imposés, avec à la clé une réduction d’impôt de 63 000 € échelonnée sur 12 ans. Pourtant, il faut garder la tête froide, puisqu’en fonction des caractéristiques du bien et de la zone où il se trouve, la rentabilité n’est pas toujours au rendez-vous. Avant de franchir le pas, vérifiez que l’investissement présente un véritable intérêt financier.

Pinel : un succès immédiat

Le dispositif Pinel rencontre un franc succès depuis sa mise en place en automne 2014. Selon la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI), en 2015, 50 000 logements neufs ont été vendus dans le cadre de ce dispositif, soit 43,8 % de plus que l’année précédente.

L’engouement croissant pour ce dispositif s’explique par sa grande souplesse (possibilité de louer le logement à un membre de sa famille), mais surtout par l’avantage fiscal très attrayant qu’il procure (jusqu’à 63 000 € sur 12 ans, mieux que les 54 000 € proposés dans le cadre d’un investissement Duflot).

Mais si la carotte fiscale est particulièrement attractive, il faut garder à l’esprit que la réduction d’impôt ne doit pas être le seul critère à prendre en compte pour se lancer dans un investissement locatif. Pour éviter les miroirs aux alouettes, il convient de regarder l’opération sous plusieurs angles, notamment par rapport à sa rentabilité.

Attention aux différents plafonds

Grâce au dispositif Pinel, il est donc possible de gommer chaque année jusqu’à 6 000 € sur sa fiche d’imposition sur les neuf premières années de location, puis 3 000 € par an sur les trois dernières années. Ainsi, si vous cumulez déjà d’autres avantages fiscaux (d’autres placements, salaire d’une nounou…), vérifiez que vous n’avez pas atteint le plafond des niches fiscales, qui est fixé à 10 000 €.

Sachez également que la déduction se calcule sur la base de deux plafonds. Le premier est un plafond de prix fixé à 5 000 € par mètre carré de surface habitable. Choisissez donc un bien qui entre dans ce premier critère si vous souhaitez profiter pleinement de l’avantage fiscal. Le deuxième plafond est en rapport avec l’investissement, qui ne doit pas dépasser 300 000 €. Il s’agit du coût total de la transaction (prix du logement, TVA, honoraires du notaire, frais d’agence…).

La réduction n’est pas immédiate

N’oubliez pas non plus : le dispositif Pïnel commence à la date d’achèvement du bien. Si vous achetez sur plan, vous ne pourriez donc bénéficier de l’avantage fiscal que l’année de livraison du logement, en sachant que les programmes en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement) sont livrés au moins 18 mois plus tard. Aussi, vous devrez honorer les appels de fonds du promoteur au fur et à mesure de l’avancement des travaux. Tout ceci suppose ainsi un effort de trésorerie considérable de votre part.

Pour limiter cet effort, vous pouvez toujours souscrire un crédit auprès de votre banque. Pensez alors à solliciter votre conseiller pour négocier un différé de remboursement ou un financement in fine pour éviter de fragiliser votre trésorerie, car vos mensualités vont courir bien avant la livraison.

Investir dans ce qu’on appelle les « queues » de programmes reste par ailleurs un bon moyen d’éviter cet écueil, à condition de faire preuve d’une extrême vigilance. En effet, si le bien n’attire pas les acquéreurs, il ne faut pas s’attendre à ce que les locataires se bousculent au portillon.

Sachez enfin que vous disposez d’un an après la date de livraison pour trouver un locataire. Si le bien reste vacant après ce délai, vous perdez le droit à l’avantage fiscal.

Identifiez les zones à risques

Dans certaines communes, comme c’est le cas de Valence, Béziers, Saint-Brieuc, Saint-Étienne, Besançon ou Vichy, on a construit un nombre plus important de logements qu’il n’y a de ménages. Conséquence : on n’y trouve presque plus de locataires.

A Vichy, environ 3,26 logements par ménage ont été construits entre 1999 et 2012 alors qu’un ratio de 1,1 suffisait, résultat, la vacance culmine à plus de 20 %. Ces zones sont donc à éviter.

Franck Vignaud, directeur de la plate-forme Le Laboratoire de l’immobilier.

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