Règles applicables à un investissement locatif

Écrit par La rédaction Meilleurtaux . Mis à jour le 19 juillet 2016 .
Temps de lecture : 2 min

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Publié le mardi 19 juillet 2016 10:54 par la Rédaction Meilleurtaux

Investir dans l’immobilier locatif offre un bon rendement, mais implique des risques. Avant de vous lancer, vous devez connaître les règles, notamment fiscales, relatives à ce type de placement, et les précautions à prendre.

Caractéristiques d’un investissement locatif

La pierre vous intéresse pour placer votre épargne ? Investir en locatif offre un rendement compris entre 3 et 6 %, assorti d’une éventuelle plus-value à la revente. La rémunération est fonction de la superficie du logement, de sa qualité, ainsi que de son emplacement.

Par ailleurs, en choisissant un bien situé dans une zone à forte demande locative, vous sécurisez votre investissement. En effet, en cas de dégradation du marché immobilier, les prix peuvent baisser et diminuer votre rendement. En 2016, les prix bas et une meilleure capacité de négociation donnent de l’intérêt à l’ancien, sans compter que d’éventuels travaux vous permettent de créer des déficits fonciers.

Rappelez-vous également que votre capital n’est que partiellement disponible, dans la mesure où vous pouvez céder le logement. Attention, si vous avez déclaré des déficits fonciers, pour conserver votre avantage fiscal, vous devez normalement respecter une période minimale de détention de trois ans.

Deux régimes fiscaux pour l’investissement locatif

En deçà de 15 000 euros de revenus fonciers annuels, vous êtes automatiquement redevable à l’impôt sur le revenu suivant le régime micro-foncier. Vous paierez l’IR selon le barème progressif sur 70 % des loyers perçus, auxquels s’ajoutent 15,5 % de prélèvements sociaux.

Si cette alternative ne vous arrange pas, vous pouvez choisir le régime de droit commun (réel) pour 3 ans au minimum sans possibilité de changement avant la fin de cette période.

Au-delà de 15 000 euros, le régime des frais réels s’applique de plein droit, vous permettant de déduire vos charges à 100 %. Lorsque celles-ci sont supérieures aux revenus locatifs, vous dégagez un déficit foncier composé de deux parts, issues l’une des intérêts de prêt, l’autre des autres charges.

La première peut être reportée pendant 10 ans. La seconde est imputable à votre revenu global sans dépasser 10 700 euros par an, faisant baisser votre impôt. L’excédent de déficits réduit quant à lui les bénéfices fonciers dégagés durant les 10 années suivantes.

La plus-value immobilière est imposable à 19 % (exonération après 22 ans de détention du logement) plus 15,5 % de prélèvements sociaux (exonération au bout de 30 ans).