Les explications du gonflement de la bulle immobilière en France

Écrit par La rédaction Meilleurtaux . Mis à jour le 21 octobre 2014 .
Temps de lecture : 3 min

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Publié le mardi 21 octobre 2014 12:14 par la Rédaction Meilleurtaux

Pour expliquer le gonflement de la bulle immobilière, nous nous penchons sur 6 idées reçues et leurs réalités.

Les prix restent élevés à cause de la pénurie de logements

Alors que certains experts parlent de 800 000 à 1 million de déficit de maisons et appartements, la réalité est que le parc immobilier et le nombre de ménages ont évolué quasiment au même rythme, à quelques dizaines de milliers de logements près, ce qui ne représente qu’une faible part sur le total de 33 millions recensés.

• Le véritable problème est que ces 800 000 à 1 million correspondent aux personnes non solvables pour un achat de bien immobilier.

Payer un loyer, c’est du gaspillage

Perçus comme très chers, les loyers ont pourtant augmenté quasiment proportionnellement au revenu moyen des Français, contrairement aux prix de l’immobilier.

En outre, les charges de propriété sont supérieures à celles de la location. Sauf exception, être locataire permet d’avoir des liquidités et d’épargner plus, pour envisager la propriété plus tard.

Un crédit à taux fixe qui protège contre l’inflation

Le taux fixe protège le marché en cas d’évolution brusque et importante, mais l’heure étant à la déflation, il ne protège pas les ménages d’une dépréciation de leur logement.

De plus, si les prix de l’immobilier se retournent, la dégradation de la conjoncture pourrait affecter la solvabilité des Français, notamment les futurs accédants.

Le contexte est idéal pour un achat

Même si les taux d’intérêt sont à leur plus bas niveau historique, ils devraient remonter progressivement en 2015, ce qui entraînera une baisse des prix de l’immobilier. Avant de rencontrer cette baisse en somme logique, les emprunteurs – nouveaux acquéreurs et accédants à la propriété –sont invités à profiter de ce niveau plancher pour concrétiser leurs projets immobiliers. Qu’il s’agisse de souscrire que de renégocier son prêt immobilier, le moment est dit « opportun » avant d’être confronté à la dépréciation.

• Néanmoins, il est possible que ladite dépréciation soit plus avantageuse que les conditions actuelles d’emprunt, extrêmement favorables, mais qui ne peuvent durer indéfiniment et qui font redouter un fort ajustement du ratio prix-capacité d’emprunt.

Le nombre de transactions doit augmenter pour que les prix baissent

Avant une baisse des prix, il faut que le volume d’activité diminue ; les deux évoluent toujours dans le même sens.

En 2012, 2013 et 2014, les transactions ont reculé respectivement de 18 %, 5 % et possiblement 5 % pour l’ensemble de l’année, et l’indice des prix descend plus modérément.

La faiblesse de la dette immobilière dans le PIB empêche une baisse des prix

Certes, la part de la dette immobilière française est de 41 % du PIB, loin des 75 % des États-Unis en 2008. Mais l’exemple de 1991 réfute cet argument. Juste avant le dégonflement de la dernière bulle en France, ce pourcentage est de 22 % (soit 50 % de moins qu’aujourd’hui) pourtant, le marché a baissé de 38 %.