Prêt immobilier : le montant de l’apport personnel réclamé flambe

Écrit par La rédaction Meilleurtaux . Mis à jour le 12 janvier 2024 .
Temps de lecture : 3 min

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Publié le samedi 13 janvier 2024 12:10 par la Rédaction Meilleurtaux

Les taux immobiliers ont dépassé le seuil des 4% au second trimestre 2023, sans que les prix ne chutent. Dans ce contexte, les candidats à l’achat n’ont d’autre choix que d’augmenter le montant de leur apport personnel pour décrocher un prêt.

L’apport nécessaire pour obtenir un prêt immobilier, soit l’argent qu’un emprunteur doit apporter pour couvrir au moins les frais de notaire lorsqu’il achète un bien, est de plus en plus élevé. Selon le réseau Century 21, son montant moyen atteignait 89 345 euros au deuxième semestre 2023, pour l'achat d'un bien de 244 090 euros. Ce qui représente 36,6% du montant d’acquisition, « un niveau jamais égalé », d’après le réseau d’agences immobilières.

La hausse des taux oblige certains emprunteurs à augmenter leur apport personnel

Cette hausse du montant d’apport personnel a une explication simple : l’ascension fulgurante des taux de crédit au cours de l’année passée. A la fin du premier semestre, ils atteignaient en moyenne 3,80% pour les prêts conclus sur 25 ans, selon Meilleurtaux. Alors que fin décembre, ils grimpaient à 4,50 sur cette même durée de prêt, d’après le courtier.

Logiquement, les emprunteurs n’ont d’autre choix que d’arriver avec plus d'épargne personnelle s’ils veulent limiter le remboursement des intérêts. D’autant que l’endettement au-delà de 35% est proscrit par le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF). Et que, si les taux ont flambé, les prix, eux, n’ont pas chuté. D’après une étude publiée le 1er janvier par le site d’immobilier en ligne Meilleurs Agents, les prix de l'immobilier ancien n’ont en effet reculé que de 1,8% en moyenne sur l’ensemble de l’Hexagone.

Des primo-accédants en difficulté

Problème : tous les emprunteurs, loin s’en faut, ne peuvent pas accroître leur niveau d’apport personnel. Les plus pénalisés sont les primo accédants, ceux qui achètent leur résidence principale pour la première fois, et qui ne peuvent pas bénéficier de la somme issue de la vente d’un premier logement.

Pour ne pas se retrouver exclus de l’accès à la propriété, certains font le choix d’acquérir des biens moins spacieux que ce qu’ils convoitaient initialement. Mais « la superficie des biens achetés ne peut quasiment plus se réduire au risque d'atteindre un seuil de viabilité qui rend l'acquisition inenvisageable pour le confort des occupants », souligne Century 21.

Une chute des prix attendue

Pour accéder au crédit, les primo-accédants n’ont donc plus qu’à attendre que les prix de la pierre fléchissent davantage. Ce qui ne devrait pas tarder à se produire, selon certains professionnels de l’immobilier. Sur l’ensemble de l’année 2024, Meilleurs Agents prédit une baisse des prix de 4% à l'échelle du pays. De leur côté, les taux devraient également diminuer, eux aussi, dans les mois à venir.

Quant aux emprunteurs les moins patients, ils peuvent également, pour les plus jeunes, se tourner vers l’obtention d’un prêt à 110% (sans apport). Enfin, d’autres profils ont moins de difficultés à accéder à la propriété : les retraités. « Ils ne sont généralement que peu ou pas affectés par le durcissement des conditions d’emprunt et bénéficient souvent d’un apport personnel important dû à la revente de leur précédent bien », explique-t-on chez Century 21. Ce qui explique pourquoi leur part a crû de 7% en un an parmi les acquéreurs, d’après le réseau.