Quelle assurance habitation pour une sous-location ?

Sous réserve d’obtenir l’accord écrit du propriétaire, le locataire d’un logement peut choisir de le mettre en sous-location pendant une période d’absence. Le sous-locataire, s’il n’est pas soumis à l’obligation de souscrire une assurance, aura néanmoins tout intérêt à le faire pour couvrir sa propre responsabilité en cas de sinistre.

Quelles sont les règles applicables à l’assurance habitation d’une sous-location ? Découvrez ci-dessous l’essentiel à retenir avec Meilleurtaux.

La sous-location d’un logement est-elle une pratique autorisée ?

Dans le cadre d’une sous-location, le locataire principal du logement en cède temporairement la jouissance à une tierce personne contre le versement d’un loyer ou « sous-loyer ». Ce dernier ne peut être supérieur au loyer payé par le locataire principal lui-même.

Un locataire peut notamment être tenté de sous-louer son logement s’il est amené à s’absenter pendant une période plus ou moins longue. En assurant son remplacement, il peut récupérer tout ou partie du loyer payé au bailleur et ainsi éviter une perte financière.

La sous-location est autorisée par la loi, et prévue notamment par l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989¹. Elle est toutefois soumise :

• À l’obtention de l’accord écrit du bailleur, sollicité par le locataire via l’envoi d’un courrier recommandé avec accusé de réception ;
• À un autre accord spécifique du bailleur sur le montant du sous-loyer ;
• À la rédaction d’un contrat de sous-location entre le locataire principal et son sous-locataire, détaillant les principales modalités de l’occupation du bien.

Le refus éventuel du propriétaire n’a pas à être motivé et ne laisse aucun recours au locataire.

Toute sous-location sans autorisation peut entraîner la résiliation du bail par le propriétaire, voire le versement de dommages et intérêts.

La sous-location peut être conclue pour une durée illimitée, mais qui ne saurait bien sûr dépasser la date d’échéance du bail.

L’assurance habitation sous-location est-elle obligatoire ?

La souscription d’une assurance habitation par le sous-locataire n’est pas une démarche obligatoire, dans la mesure où aucune disposition spécifique n’est prévue par la loi. Pour autant, le locataire principal peut l’imposer en ajoutant une clause spécifique dans le contrat de sous-location, en précisant les garanties souhaitées.

Dans ce cas de figure, le sous-locataire devra présenter une attestation d’assurance habitation temporaire avant de pouvoir prendre possession des clés.

Même si le contrat ne le précise pas, il reste dans l’intérêt du sous-locataire de souscrire un contrat spécifique pour protéger sa responsabilité tout au long de l’occupation du bien.

Sous-location d’une résidence principale : les bonnes pratiques

Avant de vous lancer dans la sous-location d’un logement, qu’il s’agisse de sous-louer une partie de votre habitation ou le logement entier, voici quelques informations importantes à retenir.

• La sous-location ne peut se faire sans l’accord du propriétaire bailleur, qu’il s’agisse d’un appartement meublé ou vide. Celui-ci est en droit de refuser la sous-location dans la mesure où, cette fois, ce n’est pas lui qui choisit les occupants du logement. Il n’a pas à motiver son refus. Si vous décidez de sous-louer votre résidence principale sans son accord, le propriétaire peut purement et simplement procéder à la résiliation du bail de location et vous demander de quitter les lieux.
• Vous devez transmettre au sous-locataire l’accord écrit du bailleur et une copie du bail afin qu’il puisse prendre connaissance des règles de location.
• Il est conseillé de signer un contrat de sous-location afin de définir contractuellement votre relation avec le sous-locataire : durée du bail, nature de location (location meublée ou location vide), montant du loyer et des charges locatives, délai de préavis, etc. Dans ce contrat, intégrez une clause d’assurance qui obligera le sous-locataire à se couvrir en cas de sinistre.
• Le montant du loyer doit être inférieur à celui pratiqué par le bailleur. En cas de sous-location partielle de votre résidence principale, le montant des loyers sera proportionnel à la surface occupée par le sous-locataire.
• En cas de sous-location saisonnière (de courte durée donc), vous devez, cette fois, déclarer votre pratique dans certaines communes, à l’image de Paris, et obtenir un numéro d’enregistrement que vous indiquerez sur des plateformes dédiées aux locations saisonnières, à l’image de Airbnb.
• Faites un état des lieux avec le sous-locataire pour des locations meublées ou des logements vides. État des lieux d’entrée et état des lieux de sortie permettent de déterminer la responsabilité de chacun.
• Informez le bailleur à la fin du bail de sous-location, le propriétaire doit pouvoir avoir connaissance de ce qui se déroule dans le logement loué.
• Logement vide ou meublé, les règles ne sont pas les mêmes en matière de déclaration des revenus locatifs. Pour un logement meublé, une exonération est possible si le loyer est fixé raisonnablement et est inférieur au plafond déterminé par le Trésor Public chaque année. Pour un appartement vide, vous devez déclarer des revenus fonciers.

Bien choisir son sous-locataire

La sous-location est une solution qui offre des avantages :

• Occupation de votre logement en votre absence afin de limiter le risque de cambriolage ;
• Perception d’un loyer qui vous permet, en cas de sous-location partielle de votre logement, de bénéficier d’un complément de ressources ;
• Perception d’un loyer si vous devez vous absenter quelque temps pour le travail, par exemple, et que vous devez louer un logement de manière provisoire ;
• Création de lien social comme pour une colocation pour les seniors.

Toutefois, les avantages de la sous-location ne doivent pas faire oublier que cette pratique n’est pas sans risque. Il est primordial de bien choisir un sous-locataire, de la même manière qu’un bailleur va étudier les candidatures des potentiels locataires pour trouver le meilleur dossier.

Si le sous-locataire ne règle pas son loyer, c’est le locataire principal est qui est tenu responsable, c’est lui qui a signé un contrat de location. En cas de loyers impayés, vous devrez donc malgré tout régler le loyer à votre propriétaire. Étant locataire, vous ne pouvez souscrire une garantie des loyers impayés, cette assurance est dédiée aux propriétaires. Veillez donc à ce que le sous-locataire soit solvable et en capacité de régler son loyer chaque mois. Assurez-vous également qu’il ne va pas dégrader le bien. Les dégradations pourraient vous être imputées, ce qui mettrait en péril votre relation avec votre bailleur.

Quelles sont les principales garanties d’une assurance sous-location ?

Trois principales garanties sont recommandées dans le cadre d’une assurance habitation sous location : les risques locatifs, le recours des tiers et la responsabilité civile locative.

Garantie « risques locatifs » en sous-location

La garantie relative aux risques locatifs est similaire à celle pouvant être souscrite par le locataire principal. Elle couvre les dommages causés au logement par certains types de sinistres :

• Un incendie ;
• Un dégât des eaux ;
• Une explosion.

Rappelons que cette garantie couvre uniquement les dégâts qui seraient causés au logement lui-même. Elle ne s’étend ni aux dommages subis par les propriétés voisines ni à ceux causés aux biens personnels du sous-locataire. Ce dernier devra donc souscrire une garantie « dommages » complémentaire s’il le souhaite.

Garantie « recours des voisins et des tiers » en sous-location

À la différence de la garantie précédente, la clause relative au recours des voisins et des tiers permet de couvrir les dégâts causés aux habitations voisines et aux tiers, dès lors que le sinistre est originaire du logement assuré.

Il s’agit d’une protection utile concernant les logements en copropriété et les zones d’habitation denses, où les sinistres peuvent facilement se propager et causer des dommages à une pluralité de victimes.

Garantie en responsabilité civile locative du sous-locataire

La garantie des risques locatifs ne couvre pas les dommages dont le locataire serait directement responsable, notamment du fait de sa négligence, d’une mauvaise manipulation d’un appareil ou encore d’un manquement à une obligation de sécurité.

C’est la raison pour laquelle la souscription d’une garantie couvrant sa propre responsabilité civile est généralement judicieuse.

Dans certains cas, le sous-locataire peut déjà être protégé au titre d’une autre assurance multirisque habitation couvrant sa responsabilité civile. Il pourra donc vérifier ce point avant de signer un autre contrat.

Les autres garanties d’assurance habitation pour une sous-location

Au-delà de la garantie des risques locatifs et de la responsabilité civile vie privée, d’autres garanties optionnelles peuvent être envisagées en location et en sous-location. L’objectif est de se prémunir et de bénéficier d’une prise en charge de l’assureur pour éviter toute mauvaise surprise financière. Parmi les garanties que vous pouvez envisager selon la nature du logement, citons :

• Vol, tentative de vol, cambriolage, vandalisme ;
• Dommages électriques ;
• Équipements électroménagers et high tech (valeur à neuf ou vétusté) ;
• Protection juridique ;
• Assurance dépendances et équipements extérieurs ;
• Catastrophes naturelles ;
• Garantie relogement ;
• Bris de vitres ;
• Attentats et actes de terrorisme ;
• Garantie villégiature ;
• Dépannage à domicile ;
• Protection juridique.

N’hésitez pas à comparer les assurances habitation pour votre bien immobilier afin de souscrire un contrat qui vous correspond, tant en termes de budget que de garanties. La comparaison est recommandée si vous souhaitez faire chaque année des économies importantes.

Le locataire principal doit-il conserver son assurance habitation ?

Même s’il n’occupe plus physiquement le logement, et même si le sous-locataire a souscrit ses propres garanties, le locataire principal a l’obligation de conserver son contrat d’assurance habitation locataire.

Il n’existe en effet aucun lien juridique entre le sous-locataire et le propriétaire. Le contrat de sous-location, en particulier, ne peut pas être opposé au propriétaire.

Cela signifie concrètement que le locataire principal :

• Reste responsable devant le propriétaire de l’ensemble des dommages locatifs causés par le sous-locataire ;
• Reste tenu au respect de toutes les dispositions du bail principal de location, dont bien sûr l’obligation de détenir une assurance habitation.

Si le sous-locataire n’est pas ou mal assuré, le locataire principal peut donc être amené à assumer la charge des dégâts causés, puis à se retourner contre l’occupant des lieux pour obtenir un dédommagement.

Pour ne pas être démuni en cas d’insolvabilité du sous-locataire, le locataire peut souscrire une garantie optionnelle « recours du sous-locataire ». Son assureur prendra alors en charge l’indemnisation avant de se retourner vers le sous-locataire.

Sous-location non autorisée : quelles conséquences pour l’assurance habitation ?

La mise en sous-location d’un logement sans l’autorisation expresse et écrite du bailleur constitue un manquement de la part du locataire.

Une sous-location illégale et non déclarée à l’assureur peut donc conduire, en pratique, à une exclusion de garantie. Cela signifie que le locataire, en cas de sinistre, ne pourra prétendre à aucune des garanties dont il bénéficie pourtant dans son contrat – que ce sinistre soit imputable au sous-locataire ou au locataire principal lui-même.

En cas de refus du propriétaire, la mise en sous-location du logement peut ainsi avoir des conséquences financières et juridiques particulièrement lourdes pour le locataire fautif.