Quelle assurance habitation pour une sous-location ?

Écrit par Thierry DELORME . Mis à jour le 31 juillet 2023 .
Temps de lecture : 7 min

Sous réserve d’obtenir l’accord écrit du propriétaire, le locataire d’un logement peut choisir de le mettre en sous-location pendant une période d’absence. Le sous-locataire, s’il n’est pas soumis à l’obligation de souscrire une assurance habitation, a néanmoins tout intérêt à le faire. Ce type de contrat lui permet de couvrir sa propre responsabilité en cas de sinistre. Quelles sont les règles applicables à l’assurance habitation d’une sous-location ? Découvrez l’essentiel à retenir avec Meilleurtaux.

La sous-location d’un logement est-elle une pratique autorisée ?

Dans le cadre d’une sous-location, le locataire principal du logement en cède temporairement la jouissance à une tierce personne. En contrepartie, cette dernière verse un loyer ou « sous-loyer ». Ce dernier ne peut être supérieur au loyer payé par le locataire principal lui-même.

Un locataire peut être tenté de sous-louer son logement s’il est amené à s’absenter pendant une période plus ou moins longue. En assurant son remplacement, il peut récupérer tout ou partie du loyer payé au bailleur, lui évitant une perte financière.

La sous-location est autorisée par l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989. Elle est toutefois soumise :

• À l’obtention de l’accord écrit du bailleur, sollicité par le locataire via l’envoi d’un courrier recommandé avec accusé de réception ;
• À un autre accord spécifique du bailleur sur le montant du sous-loyer ;
• À la rédaction d’un contrat de sous-location entre le locataire principal et son sous-locataire, détaillant les principales modalités de l’occupation du bien.

Le refus éventuel du propriétaire n’a pas à être motivé. Il ne laisse aucun recours au locataire de la maison ou de l’appartement. Une sous-location sans autorisation peut entraîner la résiliation du bail par le propriétaire, voire le versement de dommages et intérêts.

La sous-location peut être conclue pour une durée illimitée. Mais, elle ne doit pas excéder la date d’échéance du bail.

L’assurance habitation sous-location est-elle obligatoire ?

La souscription d’une assurance habitation par le sous-locataire n’est pas une démarche obligatoire. Aucune mesure où aucune disposition particulière n’est prévue par la loi. Pour autant, le locataire principal peut l’imposer en ajoutant une clause spécifique dans le contrat de sous-location précisant les garanties souhaitées. Dans ce cas de figure, le sous-locataire doit présenter une attestation d’assurance habitation temporaire avant de prendre possession des clés.

Même si le contrat ne le précise pas, il reste dans l’intérêt du sous-locataire de souscrire un contrat spécifique. Il lui permet de protéger sa responsabilité tout au long de l’occupation du bien.

Quelles sont les garanties d’une assurance sous-location pour le locataire ?

Vous n’occupez plus physiquement le logement ? Le sous-locataire a souscrit ses propres garanties ? Même dans ces cas de figure, vous avez l’obligation de conserver votre contrat d’assurance habitation locataire. De son côté, le bailleur est contraint de souscrire une assurance habitation propriétaire si la maison ou l’appartement loué(e) est en copropriété.

Il n’existe aucun lien juridique entre le sous-locataire et le propriétaire. Le contrat de sous-location, en particulier, ne peut pas être opposé au propriétaire. Cela signifie concrètement que le locataire principal :

• Reste responsable devant le propriétaire de l’ensemble des dommages locatifs causés par le sous-locataire ;
• Reste tenu au respect de toutes les dispositions du bail principal de location, dont bien sûr l’obligation de détenir une assurance habitation.

Si le sous-locataire n’est pas ou mal assuré, le locataire principal peut être amené à assumer la charge des dégâts causés. Il a la possibilité de se retourner contre l’occupant des lieux afin d’obtenir un dédommagement.

Pour ne pas être démuni en cas d’insolvabilité du sous-locataire, le locataire peut souscrire une garantie optionnelle « recours du sous-locataire ». Son assureur prend alors en charge l’indemnisation, avant de se tourner vers le sous-locataire.

Si vous êtes le locataire du logement loué, deux principales garanties sont recommandées pour votre assurance habitation : les risques locatifs et le recours des tiers.

Garantie « risques locatifs » en sous-location

La garantie relative aux risques locatifs est similaire à celle pouvant être souscrite par le sous-locataire. Elle couvre les dommages causés au logement par certains types de sinistres :

• Un incendie ;
• Un dégât des eaux ;
• Une explosion.

Rappelons que cette garantie couvre uniquement les dégâts causés au logement lui-même. Elle ne s’étend ni aux dommages subis par les propriétés voisines ni à ceux causés aux biens personnels du locataire. Si vous souhaitez être couvert pour ces risques, vous pouvez souscrire une garantie « dommages » complémentaire.

Garantie « recours des voisins et des tiers » en sous-location

À la différence de la garantie précédente, la clause relative au recours des voisins et des tiers couvre les dégâts causés aux habitations voisines et aux tiers. Elle s’applique à partir du moment où le sinistre est originaire du logement assuré.

L’assurance « copropriété » est particulièrement utile pour les logements en immeubles collectifs. Dans ces zones d’habitation denses, les sinistres peuvent facilement se propager et causer des dommages à une pluralité de victimes.

Quelles sont les garanties d’une assurance « sous-location » pour le sous-locataire ?

La garantie des risques locatifs ne couvre pas les dommages dont le sous-locataire serait directement responsable. Ils peuvent être causés par sa négligence, une mauvaise manipulation d’un appareil ou encore le manquement à une obligation de sécurité. C’est la raison pour laquelle la souscription d’une garantie couvrant sa propre responsabilité civile est judicieuse.

Dans certains cas, le sous-locataire peut déjà être protégé au titre d’une autre assurance multirisque habitation couvrant sa responsabilité civile. Il est important de vérifier ce point avant de signer un autre contrat.

Au-delà de la responsabilité civile vie privée, d’autres garanties optionnelles peuvent être envisagées en location comme en sous-location. L’objectif est de bénéficier d’une prise en charge de l’assureur pour éviter toute mauvaise surprise financière. Parmi les garanties envisageables selon la nature du logement, citons :

• Vol, tentative de vol, cambriolage, vandalisme ;
• Dommages électriques ;
• Équipements électroménagers et high-tech (valeur à neuf ou vétusté) ;
• Protection juridique ;
• Assurance dépendances et équipements extérieurs ;
• Catastrophes naturelles ;
• Garantie relogement ;
• Bris de vitres ;
• Attentats et actes de terrorisme ;
• Garantie villégiature ;
• Dépannage à domicile ;
• Protection juridique.

Contrat de bail de sous-location : qu’est-ce que c’est ?

Si vous envisagez de sous-louer votre maison ou votre appartement, il est vivement conseillé de signer un contrat de sous-location. À la différence d’un bail classique, il n’est pas signé entre le locataire et le propriétaire bailleur, mais entre le locataire principal et le sous-locataire. Il n’est pas réglementé par la loi du 6 juillet 1989. Ce type de bail permet notamment au sous-locataire de demander des allocations logement.

Un bail de sous-location comporte les indications suivantes :

• L’identité du locataire et du sous-locataire ;
• L’objet du bail de sous-location ;
• La durée du contrat, ne pouvant excéder celle précisée dans le contrat de location initial ;
• Le montant et la date de règlement du loyer mensuel, les modalités de sa révision ;
• L’obligation (facultative) pour le sous-locataire de souscrire une assurance habitation « sous-location » ;
• Les modalités concernant l’état des lieux ;
• Le montant et les modalités de restitution du dépôt de garantie ;
• Les conditions de résiliation du bail ;
• Les obligations du sous-locataire envers le locataire, et inversement.

Comment choisir l’assurance habitation d’une sous-location ?

Vous êtes locataire ou sous-locataire ? Pour trouver une assurance habitation « sous-location » offrant le meilleur rapport qualité-prix, utilisez notre comparateur. En quelques instants, recevez des devis en accord avec votre profil et votre budget. Pour choisir le meilleur contrat d’assurance habitation, étudiez avec précision les points suivants :

• Les garanties ;
• Les éventuelles exclusions de garanties ;
• Le prix ;
• Les options ou garanties optionnelles proposées.

Sous-location non autorisée : quelles conséquences pour l’assurance habitation ?

La mise en sous-location d’un logement sans l’autorisation expresse et écrite du bailleur constitue un manquement de la part du locataire.

Une sous-location illégale et non déclarée à l’assureur peut conduire, en pratique, à une exclusion de garantie. En cas de sinistre, le locataire ne peut prétendre à aucune des garanties dont il bénéficie pourtant dans son contrat, même s’il n’est pas imputable à lui-même, mais au sous-locataire.

En cas de refus du propriétaire, sous-louer son logement peut alors entraîner des conséquences financières et juridiques lourdes.

FAQ sur l'assurance habitation pour une sous-location

Est-ce conforme à la loi de sous-louer son lieu de résidence ?

Oui, à condition de respecter les principes inscrits à l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989. Pour rappel, vous devez obtenir en amont l’accord écrit du bailleur. Le prix du loyer au m² de la maison ou de l’appartement sous-loué ne peut pas dépasser celui réglé par le locataire principal. Enfin, le locataire est tenu de communiquer au sous-locataire :

• L’autorisation écrite du propriétaire de l’appartement ou de la maison ;
• La copie du contrat de location en cours.

Le locataire principal doit-il conserver son assurance habitation ?

Pendant toute la période durant laquelle l’appartement ou la maison est sous-loué(e), le locataire principal est obligé de conserver son assurance habitation.

Faut-il obligatoirement souscrire une assurance pour une sous-location ?

Légalement, le locataire principal est dans l’obligation de souscrire un contrat d’assurance habitation pour son logement. S’il ne le fait pas, on parle de défaut d’assurance habitation. Le sous-locataire n’est pas soumis à cette obligation, sauf si le contrat de sous-location l’impose.

Même si le bail ne l’exige pas, le sous-locataire a tout intérêt à souscrire une assurance habitation « sous-location ». Il bénéficie de deux garanties incontournables : « risques locatifs » et « recours des voisins et des tiers ».

Quels sont les risques en cas de sous-location illégale ?

Sous-louer un logement sans avoir recueilli au préalable l’autorisation du propriétaire peut conduire à la résiliation du bail du locataire et du sous-locataire. Le locataire principal de l’appartement ou de la maison sous-loué peut être condamné à verser au bailleur les sous-loyers perçus. En présence d’un préjudice, des dommages-intérêts peuvent être demandés.

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