Qu’est-ce que la loi ALUR ?

Écrit par La rédaction Meilleurtaux . Mis à jour le 20 juillet 2023 .
Temps de lecture : 5 min

Renouvellement du bail, complément de loyer, honoraires et frais d’agence… La loi ALUR de 2014 est un texte fondateur dans le domaine de l’immobilier et de l’assurance habitation. Ses multiples dispositions ont contribué à redéfinir la plupart des relations entre le bailleur et le locataire, ou entre l’acquéreur et le vendeur. Ci-dessous, un résumé des mesures à retenir.

Loi ALUR : de quoi s’agit-il ?

La loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové, plus communément appelée « loi ALUR », a fait l’objet d’une publication au Journal officiel en date du 26 mars 2014. Dans la droite lignée de textes précédents comme la loi Duflot ou – ultérieurement – la loi Pinel et la loi Macron, le texte a pour objectif de réglementer le secteur de l’immobilier au sens large.

La loi ALUR s’attache principalement à encadrer les rapports locatifs, c’est-à-dire les interactions entre le locataire et le bailleur depuis la signature du bail et la remise des clés jusqu’à l’état des lieux de sortie. Au-delà, il s’agit d’un texte à la portée ambitieuse et incluant de nombreuses mesures. Les quatre grands objectifs de la loi ALUR sont les suivants :

• Favoriser l’accès de l’ensemble des citoyens à un logement décent et abordable, mais aussi au logement social ;
• Lutter contre l’habitat indigne des locataires (y compris en matière de performance énergétique) et les copropriétés dégradées ;
• Améliorer la cohérence, la lisibilité et la transparence de l’ensemble des politiques publiques liées au logement ;
• Rénover le droit de l’urbanisme et les documents d’urbanisme.

Quelles sont les principales mesures de la loi ALUR ?

La loi ALUR maintient les obligations du locataire en matière d’assurance habitation. Elle prévoit, par ailleurs, de nombreux droits nouveaux pour les titulaires d’un contrat de bail.

Un nouveau contrat-type de location

Le formalisme du contrat de bail en location meublée ou location vide a connu de nombreuses évolutions avec l’entrée en vigueur de la loi ALUR. Le texte a notamment introduit un modèle-type de contrat de location.

Ce modèle de contrat n’est pas strictement requis, mais son utilisation est fortement recommandée pour n’oublier aucun élément essentiel. En effet, le document signé doit inclure un certain nombre de nouvelles mentions obligatoires dont :

• La surface habitable totale du logement loué ;
• Le loyer de référence pour la zone où le logement est situé (voir ci-dessous) ;
• Le montant du loyer versé par le dernier locataire ;
• Les divers équipements d’accès aux technologies de l’information et de la communication présents dans le logement.

Les autres mentions obligatoires continuent à s’appliquer : montant du mois de loyer hors charge et des charges locatives en copropriété, nom et coordonnées des deux parties, modalités de paiement du loyer, montant du dépôt de garantie, délai de préavis pour donner congé, cas de résiliation du bail… Le dossier de diagnostic technique doit être joint, par ailleurs, à tous les contrats de location ou colocation.

Les bailleurs restent libres d’ajouter certaines clauses au bail type au moment de le rédiger, dans la mesure, bien sûr, où ces dispositions n’enfreignent pas la loi. Cela vaut également pour un logement meublé mis en location.

Il faut, bien sûr, remettre au locataire une copie du contrat de bail.

Un prolongement de la trêve hivernale

La trêve hivernale est une période pendant laquelle il est interdit de procéder à l’expulsion locative d’une résidence principale. Depuis le projet de loi ALUR, cette période s’étend chaque année du 1^er novembre au 31 mars, contre le 15 mars auparavant. Il s’agit donc d’un prolongement de 15 jours de la trêve en faveur des ménages surendettés et en retard de loyer.

Création des zones tendues

La loi ALUR a défini la notion de zone tendue, désormais centrale pour bénéficier de nombreux dispositifs relatifs à l’accès au logement. Ces zones correspondent, pour l’essentiel, à des agglomérations françaises de plus de 50 000 habitants et se caractérisant par un important déséquilibre entre l’offre et la demande de logement.

Le classement d’une commune en zone tendue a de nombreuses incidences concernant les droits et obligations du locataire ou du bailleur :

• Le délai de préavis en cas de départ du locataire est réduit à un mois seulement, contre trois mois pour un bail d’habitation en secteur non tendu.
• La revalorisation du dernier loyer de l’ancien locataire est interdite, sauf si elle se limite à la simple application de l’indice de référence des loyers.
• Des logements vacants en zone tendue exposent leur propriétaire à une taxe spécifique, sauf à remettre en location le bien concerné et à engager activement une recherche de locataire.

Encadrement des loyers

La loi ALUR a prévu un premier dispositif destiné à encadrer les loyers dans certaines zones tendues. Invalidée par le Conseil d’État en 2017, cette mesure a été réinstaurée sous une autre forme par la loi ELAN de 2018.

Pour mémoire, l’encadrement des loyers peut désormais être décidé à titre expérimental et pour une durée maximale de cinq ans. Il est déjà en place dans plusieurs villes comme Paris depuis 2019 et Lille depuis 2020. Différentes communes de la petite couronne parisienne comme Aubervilliers et La Courneuve ont rejoint le dispositif le 1^er juin 2021.

L’encadrement des loyers se traduit concrètement par la définition d’un loyer de référence majoré, c’est-à-dire des plafonds de loyers par ville et par quartier. La révision du loyer de référence fait régulièrement l’objet d’un arrêté préfectoral. Ces loyers majorés peuvent être dépassés par le propriétaire-bailleur uniquement s’il peut faire valoir des « caractéristiques exceptionnelles » concernant son bien immobilier.

Une nouvelle garantie des loyers impayés

À défaut d’une garantie universelle des loyers comme initialement envisagé, la loi ALUR a permis la création de la garantie Visale (Visa pour le Logement et l’Emploi). Cette dernière protège les propriétaires-bailleurs acceptant de louer un logement à de jeunes salariés âgés de moins de 30 ans. Le loyer ne doit pas dépasser :

• 1 500 € par mois en Île-de-France (ou 800 € pour un étudiant) ;
• 1 300 € par mois dans le reste de la France ou (600 € pour un étudiant).

Dans le même temps, le texte a rendu illégales les clauses du bail prévoyant des pénalités en cas de retard de paiement du loyer. Le délai de prescription des loyers impayés, par ailleurs, est passé de cinq à trois ans – réduisant d’autant le temps laissé au propriétaire pour réagir.

Au moment de signer un contrat de location avec un bailleur ou des professionnels de l’immobilier, le locataire doit veiller au respect des droits et du devoir d’information prévu par la loi ALUR. En contrepartie, il s’engage à respecter ses obligations et notamment à souscrire une assurance habitation pour se couvrir contre les risques locatifs.

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