Assurance loyers impayés (GLI) : fonctionnement

Vous envisagez de vous lancer dans l’investissement locatif ? Nous ne pouvons que vous y encourager : c’est aujourd’hui l’un des placements les plus sûrs et les plus rentables. Mais c’est aussi un risque à prendre… En effet, selon les professionnels de l’immobilier, les dettes locatives – défaut de paiement de loyer, si vous préférez – concerneraient entre 3 et 5 % des locations. Un phénomène certes rare, mais si, par malheur, vous deviez y être confronté en tant que bailleur, mieux vaut être bien armé. C’est là qu’entre en piste l’assurance loyer impayé locataire (ALI).

Qu’est-ce que l’assurance loyer impayé locataire ?

Comme son nom l’indique, cette assurance couvre les bailleurs contre le risque d’impayés locatifs. Les arriérés de loyer sont ainsi pris en charge, de même que les charges et taxes dues au titre de la location. La plupart du temps, elle inclut d’autres garanties, couvrant au minimum :

• la remise en état du logement en cas de dégradations causées par le locataire ;
• les frais engendrés par d’éventuels recours (huissier, serrurier…) ;
• les frais de justice (honoraires d’avocat, frais d’expertise, frais de procédure) – on parle de « garantie protection juridique » ;
• la carence locative (perte de revenu résultant de l’inoccupation du logement, par exemple, à la suite du décès du locataire ou de départ impromptu).

L’assurance loyer impayé locataire est souscrite – sous réserve d’éligibilité – en même temps que le contrat de bail. Elle vient en complément de l’assurance habitation, c’est-à-dire qu’elle se greffe tout simplement au contrat.

Comment bénéficier de l’assurance loyer impayé locataire (GLI) ?

Souscrire à une garantie loyer impayé demande quelques conditions, dont la solvabilité du locataire qui occupe le logement. Pour cela, les assureurs demandent en principe à ce que le locataire soit en CDI et que son " taux d'effort " ne dépasse pas les 33%.

Le locataire devra ainsi justifier ses revenus par le biais des fiches de paie, de contrat de travail et d'avis d'imposition. Uniquement pour le cas d'un étudiant " solvable ", le propriétaire peut demander une caution en sus. Pour prendre effet, la GLI demande 2 ou 3 mois de carence après souscription.

Pour se couvrir elles-mêmes, en principe, les sociétés d’assurance étudient de près :

• les revenus mensuels du locataire (ils doivent généralement être 2,85 fois supérieurs au prix du loyer, charges comprises) ;
• la nature de son contrat de travail (mieux vaut avoir un locataire en CDI plutôt qu’un autre en CDD sans « garanties » minimales, type aide au logement) ;
• son taux d’effort (rapport entre les dépenses liées à location – loyer, charges – et ses revenus).

Bien sûr, pour un même profil, chaque assureur adapte son offre comme il l’entend.

Puis-je exiger du locataire une garantie, en plus d’une ALI ?

Pour protéger au mieux leurs intérêts, les propriétaires bailleurs peuvent être tentés de cumuler les garanties. Mais si le bailleur peut être dans son bon droit en demandant une garantie à son futur locataire (caution bancaire, caution personne physique, garantie Visale via Action Logement, notamment), il ne l’est plus à partir du moment où il a souscrit une ALI. Le cas échéant, cette assurance prime sur l’acte de cautionnement. Ce dernier devient donc nul et non avenu. En clair, la caution est dispensée du paiement de la dette.

Il existe, toutefois, une exception à la règle : lorsque le locataire est un apprenti ou un étudiant.

Dans ce cas, et seulement dans ce cas, il est possible pour le bailleur de cumuler assurance loyer impayé et garantie apportée par le locataire.

Combien coûte une assurance loyer impayé locataire ?

La cotisation se calcule à partir du montant du loyer annuel. Du coup, plus le loyer est élevé, plus vous paierez cher en assurance. Pour trouver le contrat au meilleur rapport service/tarif, il est nécessaire de prendre le temps de comparer les offres. Voici les principales variables à observer :

• La durée d’indemnisation (limitée à plus ou moins 30 mois chez certains assureurs, illimitée chez d’autres).
• Les plafonds d’indemnisation.
• Le délai de carence : le cas échéant, celui-ci peut varier entre un et trois mois suivant les assureurs. Votre indemnisation est toutefois rétroactive, ce qui signifie que vous êtes couvert dès le premier loyer impayé (mais trois mois de carence peuvent être longs, surtout si vous comptez sur vos revenus locatifs pour vous acquitter de vos mensualités de prêt immobilier…).
• Les éventuelles franchises et autres limites, comme des exclusions de garantie.

Il est également bon de savoir qu’une assurance collective – souscrite par l’intermédiaire d’une agence immobilière – est généralement moins coûteuse qu’une assurance individuelle.

Il est question de 1,5 à 3 % du montant du loyer annuel dans le premier cas et de 2 à 5 % dans le second, soit jusqu’à 3,5 % d’économies sur votre cotisation annuelle ! Selon le prix du loyer, cela peut vite chiffrer… Si vous confiez votre gestion locative à une agence, cela vaut donc la peine de se renseigner.

Comment faire marcher l’assurance loyer impayé locataire ?

Le simple non-paiement d’un loyer ne suffit pas à mettre en route cette garantie. Le bailleur doit engager une procédure préalable, tenant en trois étapes.

Avertir le locataire

Par mail ou oralement (en l’appelant par téléphone ou directement en personne), alertez votre locataire de son retard paiement. Le plus tôt sera le mieux : faites-le dans les jours suivant l’échéance de loyer. C’est l’occasion de prendre la mesure de la situation et de convenir d’une solution amiable. S’agit-il d’un oubli ? De difficultés financières passagères ? Vous pouvez toujours lui accorder le bénéfice du doute en lui accordant un délai de paiement supplémentaire.

Envoyer au locataire une lettre de mise en demeure

Le locataire n’a pas respecté le nouvel engagement pris ou n’a pas tout simplement pas donné suite à votre premier avertissement ? Qu’à cela ne tienne ! Cette fois, officialisez les choses en lui faisant parvenir une lettre recommandée avec accusé de réception. Dans ce courrier, mettez-le en demeure de régler sa dette locative dans les plus brefs délais, sans quoi, vous seriez dans l’obligation d’engager une procédure à son encontre.

Faire établir un commandement de payer

La mise en demeure n’a pas produit l’effet escompté ? Alors, il sera nécessaire de signifier à votre locataire un commandement de payer. Cet acte officiel est délivrable par voie d’huissier. C’est justement lui qui vous permettra d’activer votre assurance loyer impayé locataire ! Pour ce faire, il vous suffit d’en faire parvenir une copie à votre compagnie d’assurances.

Pourquoi prendre une assurance loyers impayés

Les cas de non paiement de loyer ne sont pas rares dans le cadre de la location. Des précautions d'usage s'imposent.

Un loyer impayé ou un simple retard de paiement sont des situations auxquelles tout propriétaire de local s'est vue confronté. Celles-ci peuvent mettre un propriétaire, aussi modeste qu'il soit, dans de grandes difficultés. La caution n'est pas toujours d'une grande aide contre ce type de situation.

Ainsi, le propriétaire peut avoir recours à une assurance ou demander une garantie à son locataire en guise de protection. Pour les étudiants, à part l'assurance étudiant, la Caution locative étudiante est une garantie de paiement en cas d'impayés ou de dégradations.

La couverture de la garantie loyer impayé ou (GLI)

La souscription à une assurance habitation propriétaire est conseillée pour un propriétaire qui se sert du loyer pour rembourser un crédit ou pour qui le loyer représente une part importante de ses revenus. La garantie loyer impayé, qui n'est pas cumulable au système de caution, a généralement un prix assez élevé (jusqu'à 5% du loyer TTC). Le contrat de base comprend à minima le recouvrement des loyers impayés et les charges et taxes comprises, en cas de défaillance du locataire.

Selon les contrats, cette garantie remboursera 60 000 à 100 000 euros, sur une période qui peut varier de 12 à 24 mois ou sur une période illimitée. Les frais de notaire sont également pris en charge en cas de litige. À ce socle de contrat peut s'ajouter des options comme le remboursement des frais de détérioration du logement après le départ du locataire. Toutefois, le bailleur ne recevra le premier versement de l'assureur qu'après 3 mois environ à partir du premier terme impayé.

Loyers impayés en bref : les 3 étapes à suivre pour se protéger

En France, on estime qu'environ 3% des loyers sont impayés chaque année. Véritable crainte pour les propriétaires, les loyers peuvent toutefois être couverts grâce à la Garantie Loyers Impayés proposée par certains assureurs. Si vous aussi, vous êtes propriétaire et vous souhaitez vous prémunir face aux loyers impayés, suivez ces 3 étapes essentielles pour passer l'année en toute tranquillité.

Étape 1 : comprendre l'intérêt de souscrire une assurance loyers impayés

La Garantie Loyers Impayés (GLI) a 3 principales fonctions :

• vous prémunir en cas de non-paiement de loyers impayés, quel que soit le motif,
• vous couvrir en cas de décès ou de départ prématuré du locataire,
• vous protéger des frais de contentieux et de procédure (frais de recouvrement, frais d'honoraires d'avocat, frais liés à la détériorations immobilières, frais d'expulsion, etc.).

En outre, la GLI présente de nombreux avantages, non négligeables. Voici une liste non exhaustive :

• elle peut offrir des garanties optionnelles telles que la prise en charge des dégradations dépassant le dépôt de garantie suite au départ du locataire,
• elle est fonctionnelle dès le premier loyer impayé,
• elle est déductible des loyers perçus lors de la déclaration d'impôts.

Étape 2 : analyser les conditions de couverture

Soyez vigilant, les conditions de couverture varient d'un assureur à l'autre. Il est donc nécessaire de bien analyser l'ensemble des garanties présentes sur le marché.

Deux critères doivent retenir toute votre attention avant de souscrire une assurance de loyers impayés. Il s'agit de la durée de prise en charge et des montants d'indemnisation. En effet, il est impératif de souscrire une GLI avec un délai de prise en charge supérieur à 15 mois (cela correspond à la durée moyenne des procédures d'expulsion). À titre d'exemple, la Maif et SollyAzar en proposent une de 30 mois.

Aussi, avant de souscrire une GLI, il est recommandé d'analyser le montant de votre loyer pour choisir une assurance avec un montant d'indemnisation maximal répondant au mieux à vos besoins. Ainsi un assureur comme Interassurances propose-t-il une GLI avec un plafond de loyer à 3 500 euros.

De plus, prévoyez une assurance comprenant plusieurs services (frais de remise en état du logement, protection juridique, frais de contentieux, etc.). Une mauvaise surprise est si vite arrivée.

Étape 3 : prendre en compte les critères d'éligibilité de votre locataire

Les assureurs peuvent vous refuser la souscription d'une assurance loyers impayés si votre locataire est non éligible. Pour les nouveaux locataires ou en place depuis moins de 6 mois, plusieurs critères sont pris en compte : le montant des revenus, la nature du contrat de travail, la présence d'impayés par le passé, etc. De ce fait, un assureur n'aura pas de mal à vous octroyer une assurance de ce type si votre locateur possède un haut revenu en CDI.

Les locataires étant présent depuis plus de 6 mois, quant à eux, ne doivent présenter aucun retard de paiement ni incident. Soyez cependant vigilant, ces critères varient fortement selon l'assureur. Il est donc important, comme l'indique le directeur assurance de Meilleurtaux.com, Christophe Triquet, " de contrôler que les critères requis ne sont pas totalement irréalistes ".

Vous avez maintenant toutes les cartes en main pour souscrire l'assurance loyers impayés la plus adaptée à vos besoins.