Louer un logement à sa famille : quelles sont les règles ?

Écrit par La rédaction Meilleurtaux . Mis à jour le 19 juillet 2023 .
Temps de lecture : 5 min

Qu’il s’agisse d’héberger un grand-parent ou de trouver un studio étudiant, rien ne vous empêche de louer un logement à un membre de la famille. Il faudra cependant faire preuve de vigilance et respecter certaines règles simples pour éviter tout problème avec l’administration fiscale ! Ci-dessous, l’essentiel à retenir pour une bonne gestion locative en famille.

Peut-on louer à un parent ?

Oui ! En tant que propriétaire-bailleur d’un bien immobilier, vous avez toute latitude pour faire le choix de votre futur locataire. Et ce locataire peut appartenir à votre famille proche, ce qui inclut, par exemple :

• Votre fils ou votre fille ;
• Vos parents ;
• Vos grands-parents ;
• Vos frères et sœurs ;
• Vos oncles et tantes ;
• Vos cousins…

Attention toutefois ! Ce lien de parenté n’exclut bien sûr pas le respect d’un certain formalisme. Même si la confiance est de rigueur, la mise à disposition d’une maison ou encore d’un appartement neuf contre le paiement du loyer doit faire l’objet d’un contrat de location, ou « bail », en bonne et due forme.

Ce bail, comme pour tout autre investissement locatif, doit être conforme au modèle-type introduit par la loi ALUR et obligatoire depuis le 1^er août 2015. Il indiquera, entre autres, le montant du loyer et des charges locatives de façon claire et lisible, mais aussi les modalités de paiement retenues.

Pas question donc de faire une différence ou d’autoriser un passe-droit parce que le propriétaire et le locataire ont un lien familial.

Faire appel à une agence immobilière ou non ?

Le recours à un agent immobilier peut sembler incongru pour louer à un parent. Si ce professionnel ne vous aidera effectivement pas à trouver ou examiner les ressources du locataire, il peut s’avérer utile pour bien d’autres tâches – notamment si le logement est éloigné de votre habitation principale. Cela inclut le suivi des travaux, la vie administrative du bien ou encore la fixation d’un loyer conforme au prix du marché immobilier.

Quelles sont les conditions pour louer son logement à un proche ?

Le droit de louer son bien à un membre de la famille est reconnu, mais n’exclut pas certaines règles à respecter. Le propriétaire doit focaliser son attention sur deux points principaux : le montant du loyer et la question sensible des aides au logement.

Un loyer conforme à l’état du marché

S’agissant d’un parent ou d’un autre proche, la tentation de minorer le montant du loyer est évidemment très forte. Un propriétaire, même bien intentionné, doit cependant se garder de commettre une erreur de ce type. Un loyer trop bas peut rentrer dans la catégorie des avantages fiscaux d’opportunité, et donner lieu à une requalification par l’administration.

En cas de loyer très inférieur aux prix du marché, le montant payé, par exemple au titre de la taxe foncière et des charges de copropriété, va dépasser les revenus tirés du logement. Le propriétaire va donc générer un plus grand déficit foncier, en déduction de son impôt sur le revenu. C’est la raison pour laquelle les services des impôts peuvent se montrer méfiants face à ce type de montage.

Pour éviter tout problème en matière de fiscalité, mieux vaut définir un loyer « réaliste » pour le logement loué :

• Examinez les annonces immobilières de mise en location pour des biens présentant des caractéristiques proches ou équivalente.
• Consultez, au besoin, un agent immobilier ou un notaire pour vous aider à estimer le montant le plus juste au vu des circonstances.
• N’oubliez pas de prévoir les modalités de revalorisation du loyer dans le contrat de bail, puis d’en faire usage régulièrement.

Aides au logement : une interdiction de principe

Vous louez à un proche ? S’il s’agit d’un descendant ou ascendant en ligne directe, le locataire ne pourra pas bénéficier d’une aide au logement, et notamment des APL. Cette règle est intangible : elle vaut même si le propriétaire et le locataire ne partagent pas le même foyer fiscal. Elle s’applique indépendamment des revenus fonciers du propriétaire ou des ressources des locataires. Cela concerne :

• Les parents et enfants (fils et fille) ;
• Les grands-parents et petits-enfants ;
• Les arrière-grands-parents et arrière-petits-enfants.

Attention ! L’interdiction est valable aussi pour la belle-famille avec le même degré de parenté.

Hors ligne directe, les conditions sont plus souples. Il est alors possible pour le locataire de toucher des allocations au logement – et donc de les reverser au propriétaire en payant le loyer. Cette situation concerne tous les autres cas, dont notamment les frères et sœurs, les cousins et les cousines, les oncles et tantes, etc.

L’hébergement gratuit : une autre solution plus simple

Vous ne souhaitez pas réclamer un loyer élevé à un proche mais craignez un redressement fiscal ? Vous pouvez tout simplement envisager un hébergement à titre gratuit, c’est-à-dire sans aucun loyer versé. Vous ne pourrez, dans ce cas, plus déduire vos charges. Cette option vous fera, bien sûr, perdre de l’argent et relève donc de votre appréciation personnelle.

Louer à un proche en défiscalisation immobilière

À l’opposé de la loi Duflot, qui ne le permettait pas, la loi Pinel vous autorise à louer à un parent. Pour rappel, le dispositif Pinel consiste à investir dans le neuf pour louer le bien à un loyer plafond pendant une durée d’engagement minimale. En contrepartie, vous pourrez déduire de votre impôt sur le revenu une partie du montant de votre investissement.

La location à un proche en zone Pinel élimine le risque de vacance locative. Elle est toutefois soumise à certaines conditions :

• Le locataire ne peut pas toucher des aides au logement.
• Il ne doit pas ou plus appartenir au foyer fiscal du propriétaire.
• Il doit, bien sûr, respecter les plafonds de ressources imposés à l’ensemble des locataires pour bénéficier d’un logement Pinel.

Il est fréquent d’envisager un investissement immobilier pour loger un parent ou un enfant. Si vous optez pour cette solution, gardez à l’esprit qu’une location en famille reste une location ! Veillez au respect du formalisme et au paiement du loyer. N’hésitez pas également à bien réclamer une assurance habitation au locataire.

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