Peut-on souscrire une assurance contre les squatteurs ?

Écrit par La rédaction Meilleurtaux . Mis à jour le 19 juillet 2023 .
Temps de lecture : 5 min

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Un propriétaire non occupant peut avoir la désagréable surprise de constater la présence d’individus indésirables installés confortablement dans son appartement ou sa maison individuelle. La loi prévoit désormais des procédures accélérées pour une expulsion. Comment faire valoir vos droits, et quelle est la meilleure assurance habitation contre les squatteurs ?

Comment définir le squat ?

Au départ du locataire ou en cas de logement vacant, le propriétaire-bailleur est exposé au risque d’une occupation illicite de son bien immobilier par des squatteurs. Les faits peuvent également se produire à d’autres occasions :

• Occupation de la résidence principale après le départ en vacances des propriétaires ;
• Squat de la résidence secondaire pendant l’hiver...

Selon l’article 226-4 du Code pénal, le squat se définit comme « l’introduction dans le domicile d’autrui à l’aide de manœuvres, menaces, voies de fait ou contraintes ». Il est donc comparable à un cambriolage ou à une autre effraction, à cette différence près qu’il implique également un « maintien dans le domicile ».

Après s’être introduits illégalement dans l’habitation, les squatteurs sont notamment susceptibles de changer les clés, privant ainsi les propriétaires-bailleurs de l’accès au logement. Cet occupant du logement, malgré son illégitimité, va donc ensuite s’installer pour profiter indûment du bien.

Le squat n’est pas caractérisé s’il s’agit :

• D’un locataire en titre ayant accumulé des loyers impayés ;
• D’une personne herbergée gratuitement sur place par le propriétaire, puis refusant de quitter les lieux.

Au-delà du manque à gagner en termes de revenus locatifs, le squat peut entraîner de nombreux dommages matériels ou dégradations causés au logement. Il constitue aussi, bien sûr, une source de stress importante, voire un événement traumatisant pour un propriétaire occupant. Il est essentiel de réagir au plus vite si vous constatez l’installation de personnes sans droit ni titre dans votre logement.

Squat ou loyers impayés : n’intervenez pas vous-même !
La colère du propriétaire est légitime et peut l’inciter à déloger les occupants par la force. Cela constitue toutefois une pratique illégale et déconseillée. La loi pourra être du côté des squatteurs, notamment en cas d’intervention violente. Le propriétaire risque une peine allant jusqu’à trois ans de prison ferme et 30 000 € d’amende.

Quels recours en cas de squat d’un logement ?

Le propriétaire d’un logement n’est pas démuni face à une occupation illégale de son bien. Outre la souscription d’une assurance multirisques habitation, il peut, bien sûr, se tourner vers les services de l’État pour obtenir l’évacuation des squatteurs. Deux procédures distinctes, dont une beaucoup plus récente et performante, sont envisageables.

La procédure d’évacuation forcée en 72 heures

La nouvelle procédure administrative accélérée d’évacuation des squatteurs, largement médiatisée à son entrée en vigueur, est ouverte aux propriétaires depuis le 1^er janvier 2021. Elle représente une avancée majeure pour les victimes de squat, avec une procédure d’expulsion réalisable en 72 heures seulement – contre environ deux ans auparavant !

Plusieurs étapes successives doivent être respectées pour mener à bien la démarche :

• Le propriétaire doit tout d’abord déposer plainte auprès du commissariat de police ou de la brigade de gendarmerie, pour le délit de violation de domicile. À cette occasion, il doit prendre soin d’amener l’ensemble des pièces justificatives prouvant son droit de propriété sur le ou les biens immobiliers concernés : facture d’énergie, facture d’intervention suite à dégât des eaux, attestation d’assurance multirisques…
• Il doit ensuite faire parvenir une mise en demeure, non pas aux occupants du logement, mais au préfet du département. Ce dernier est tenu de réagir dans un délai maximal de 48 heures à compter de la demande. Il va alors adresser lui-même une mise en demeure aux squatteurs, soit par courrier recommandé avec accusé de réception soit par huissier de justice. Le préfet peut également refuser d’intervenir, mais doit alors motiver sa décision.
• Une fois l’échéance de la mise en demeure dépassée, le préfet accorde le concours de la force publique pour procéder à l’évacuation forcée des squatteurs.

La procédure judiciaire d’expulsion

La procédure judiciaire reste possible mais impose des délais beaucoup plus longs en règle générale. Vous devrez successivement :

• Rassembler des preuves de votre droit de propriété ;
• Saisir le juge des contentieux de la protection via un avocat ;
• Assigner les squatteurs à l’audience par huissier de justice ;
• Obtenir une ordonnance d’expulsion auprès du tribunal ;
• Signifier le jugement aux squatteurs par voie d’huissier ;
• Solliciter le concours des forces de l’ordre si les squatteurs se maintiennent dans les lieux malgré tout.

Squatteurs : que peut faire votre assurance habitation ?

Un contrat d’assurance habitation de bon niveau pourra s’avérer précieux en cas de squat de votre logement ou d’un investissement locatif :

• Une assurance logement dite « multirisques » inclut tout d’abord une protection juridique. Cette garantie vous permet de compter sur l’appui de l’équipe juridique de votre assureur afin de vous accompagner dans les multiples démarches pour récupérer votre bien.
• Une garantie recours, ou garantie défense, apportera une assistance plus globale tout au long de la procédure judiciaire ou administrative, avec une prise en charge des frais de contentieux la plupart du temps.
• Une garantie des loyers impayés (GLI) peut être souscrite en complément d’une assurance-habitation afin de protéger votre patrimoine contre des locataires ou colocataires mauvais payeurs. La garantie loyer impayé est un atout utile pour votre sérénité en cas de litige lié au non-paiement des loyers.
• Rappelez-vous enfin que votre multirisques habitation inclut typiquement une garantie responsabilité civile vie privée. L’assurance responsabilité civile couvre le propriétaire souscripteur contre tous les dommages subis par les tiers du fait de lui-même, sa famille ou ses biens. Vous serez donc prémuni en cas de recours des squatteurs eux-mêmes.

Selon le nombre et la qualité des garanties complémentaires souscrites, le montant de la prime d’assurance est susceptible d’évoluer à la hausse ou à la baisse.

L’installation de squatteurs dans votre logement doit être signalée dès que possible pour la réalisation d’une expulsion en urgence. N’hésitez pas à vous tourner vers votre compagnie d’assurance pour bénéficier d’un conseil professionnel et personnalisé.

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