Défaut d'assurance habitation : les risques

Écrit par La rédaction Meilleurtaux . Mis à jour le 20 mars 2023 .
Temps de lecture : 5 min

La souscription d’une assurance habitation constitue l’une des principales obligations d’un locataire, au même titre que le paiement régulier du loyer. À défaut de signer un contrat le couvrant contre les principaux risques locatifs, il s’expose à une procédure d’expulsion engagée par le propriétaire du logement.

Quelles sont les conditions et les étapes principales de la procédure d’expulsion pour défaut d’assurance habitation ? Le point complet avec Meilleurtaux.

Assurance habitation : un principe d’obligation pour le locataire

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 impose au locataire la souscription d’un contrat d’assurance habitation. Il s’agit donc d’une obligation légale s’imposant à lui, à la différence d’un propriétaire qui reste libre d’assurer ou non sa résidence principale.

L’assurance du locataire protège le logement loué contre trois principaux risques dits « locatifs » :

• Un incendie ;
• Une explosion ;
• Un dégât des eaux.

Il s’agit des garanties minimales devant être souscrites. En pratique, le locataire a tout intérêt à choisir un contrat plus protecteur et multirisque habitation, qui le protégera par exemple en cas de préjudice causé aux voisins (« recours des voisins et des tiers ») ou de dommages subis par ses biens personnels.

Pour justifier du respect de son obligation, le locataire doit remettre une attestation d’assurance au bailleur ou à son agence immobilière. Ce document doit notamment être fourni :

• Au moment de la signature du bail de location et de la remise des clés ;
• À chaque renouvellement du bail (soit tous les trois ans pour une location vide ou tous les ans pour une location meublée) ;
• Chaque année si le bailleur en fait la demande.

Pourquoi expulser un locataire non assuré ?

L’occupation du logement par un locataire non titulaire d’une assurance habitation représente un aléa important pour le propriétaire.

Si l’occupant des lieux cause un préjudice dont il est directement responsable, il ne sera alors pas couvert par une police d’assurance et peut être financièrement redevable du préjudice causé sur ses fonds personnels. Or le propriétaire n’aura pas la garantie de recevoir cette indemnisation si le locataire fait valoir son insolvabilité.

Il est donc recommandé au bailleur de se montrer particulièrement rigoureux sur le respect de l’obligation d’assurance du locataire, et de réagir sans attendre s’il constate un manquement.

Comment expulser un locataire pour défaut d’assurance ?

Si le futur locataire échoue à fournir une attestation d’assurance au moment de la signature du bail, la solution la plus simple consiste à ne pas lui remettre les clés. Il est préférable de ne pas céder même si le candidat à la location s’engage à régulariser rapidement sa situation.

Si le locataire est déjà installé dans les lieux et s’avère en défaut d’assurance habitation, une réponse graduée doit être apportée. Le propriétaire devra tout d’abord prendre contact de façon informelle avec le locataire non assuré et tenter de trouver une solution à l’amiable avec lui. N’hésitez pas notamment à vous enquérir des difficultés éventuelles ayant mené à cette situation, et à orienter le locataire vers un assureur.

Si ces démarches n’ont pas pu aboutir, la procédure d’expulsion du locataire peut être engagée. Deux hypothèses sont alors à distinguer, selon que le bail de location inclut ou non une clause résolutoire pour défaut d’assurance.

Expulsion pour défaut d’assurance avec clause résolutoire

La clause résolutoire est une disposition ajoutée à de nombreux contrats de location, prévoyant la résiliation de plein droit (automatique) du bail si certains manquements sont constatés de la part du locataire. La clause résolutoire la plus courante est celle relative au non-paiement du loyer, mais le défaut d’assurance habitation est aussi couramment prévu.

Si le bailleur a inclus cette clause, la procédure est relativement rapide. Il doit solliciter un huissier de justice pour adresser un « commandement de s’assurer » au locataire. Ce dernier dispose alors d’un mois pour régulariser sa situation.

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, en effet, la clause résolutoire pour défaut d’assurance « ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux ».

Si le locataire n’a toujours pas fait parvenir une attestation d’assurance au bout d’un mois, le bailleur peut saisir :

• Soit le tribunal judiciaire dans le cadre d’une procédure classique, pour obtenir une audience sous un délai moyen de trois mois ;
• Soit le juge des référés dans le cadre d’une procédure d’urgence, pour une décision rendue généralement sous trois semaines.

Expulsion pour défaut d’assurance sans clause résolutoire

Si le bail de location est dénué de clause résolutoire, le propriétaire devra successivement :

• Adresser une lettre de mise en demeure au locataire récalcitrant, en lui demandant de régulariser sa situation avant la date butoir fixée dans le courrier ;
• Sans réponse de sa part, assigner le locataire en justice par acte d’huissier.

Le tribunal, au lieu de constater simplement l’application de la clause résolutoire, devra alors caractériser le défaut d’assurance habitation et se prononcer sur le bien-fondé de la mesure d’expulsion locative. La procédure sera donc plus longue et à l’issue incertaine.

L’assurance pour compte du locataire : une autre solution

L’expulsion d’un locataire non assuré n’est, en réalité, que l’une des deux solutions dont dispose le bailleur. La solution consiste à souscrire une assurance à la place du locataire en cas de carence de ce dernier. On parle alors d’une « assurance pour compte du locataire ».

Le bailleur doit tout d’abord lui faire parvenir un courrier recommandé avec avis de réception, constatant le défaut d’assurance et lui annonçant son intention de souscrire un contrat à sa place. Le locataire aura un mois, à compter de la réception du courrier, pour régulariser sa situation s’il le souhaite.

L’envoi de ce courrier implique que le propriétaire renonce à la possibilité de résilier le bail et d’expulser le locataire, même si le contrat contient une clause résolutoire.

Au bout d’un mois sans réponse, le propriétaire procède à la souscription d’un contrat et se rembourse ensuite auprès du locataire. En pratique, il impute tous les mois 1/12^e du montant de la prime d’assurance en complément du loyer, avec une majoration éventuelle de 10 % au titre du désagrément causé⁵.