Stratégie de gestion des risques liés aux loyers impayés

Écrit par La rédaction Meilleurtaux . Mis à jour le 5 février 2024 .
Temps de lecture : 5 min

Dans le cadre d’un investissement locatif, deux risques majeurs existent : la vacance locative et les loyers impayés. Pour éviter un défaut de paiement des locataires, ou pour se protéger si cette situation devait arriver, nous vous proposons de mettre en place une stratégie de gestion des risques.

Constituer un dossier solide

Dans un premier temps, une parfaite gestion du risque de loyer impayé passe par le choix du bon locataire. Lorsque vous êtes face à des candidats, de prime abord, ils vous donnent confiance. L’objectif étant pour eux de trouver un logement. Mais dans le cadre d’un investissement locatif, une relation de confiance ne suffit pas.

Il est nécessaire de monter un dossier complet. Pour cela, demandez au locataire les documents suivants :

• Contrat de travail.
• Derniers bulletins de salaire.
• Dernier avis d’imposition.

Ces documents vous permettent d’étudier la situation financière des candidats afin de choisir la personne offrant le plus de sécurité. Le montant de son salaire doit idéalement représenter trois fois le montant du loyer. Un salarié en CDI sera plus rassurant, d’autant plus si celui-ci est en CDI dans la même entreprise depuis plusieurs années.

Demander une caution

Il ne s’agit pas ici de la caution également nommée dépôt de garantie, celle-ci étant demandée de façon systématique par les propriétaires-bailleurs. Il s’agit du garant capable d’intervenir financièrement en cas de défaut de paiement du locataire. Il existe différents systèmes de caution pour garantir la location d’un logement.

La caution simple

En cas de loyer impayé, la caution simple impose de vous tourner en premier lieu vers le locataire pour lui demander le paiement des loyers en retard. Vous pouvez lui envoyer un courrier recommandé avec accusé de réception. Sans réponse de sa part, faites appel à un huissier de justice, celui-ci lui enverra un commandement de payer. Une copie sera envoyée au garant. Si cette action ne permet pas de percevoir les loyers dus, alors seulement vous pouvez vous tourner vers le garant.

La caution solidaire

Cette solution est plus simple à gérer. Cette fois, vous n’avez pas besoin de passer par le locataire. Dès le premier impayé de loyer, vous envoyez à la caution solidaire un commandement de payer la dette du locataire. La résolution du litige peut donc être plus rapide, sauf si le garant n’est pas en mesure de régler le loyer. Il est en droit de faire appel au juge du tribunal d’instance pour demander un délai de paiement.

La caution bancaire

Autre solution à envisager si le locataire n’a pas de proches capables d’assumer des loyers impayés ou si personne ne souhaite s’engager : la caution bancaire. Cette fois, la banque du locataire devient son garant. Elle s’engage à payer les loyers en retard en cas de défaillance. Pour s’assurer, elle demande au locataire de verser sur un compte bloqué plusieurs mois de loyers. Vous devrez donc vous tourner vers elle pour débloquer les fonds si nécessaire.

Faire intervenir la garantie Visale

La garantie Visale est proposée par Action Logement. Si les locataires ne paient pas leurs loyers, elle s’engage à prendre le relais. Les loyers sont garantis jusqu’à 36 mois. Cette garantie présente toutefois une limite dans la mesure où elle ne s’adresse pas à tous les locataires. Elle concerne les personnes de 18 à 30 ans ou les salariés de plus de 30 ans remplissant des conditions spécifiques :

• Embauché depuis moins de 6 mois (hors CDI confirmé).
• Ou percevant un loyer maximal de 1 500 € net/mois.
• Ou en mobilité professionnelle.
• Ou en possession d’une promesse d’embauche de moins de 3 mois.

Concernant le propriétaire, certaines règles sont à respecter également :

• Le logement doit être la résidence principale du locataire.
• Le logement doit être décent et appartenir au parc locatif privé.
• Le bail doit être conforme à la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
• Le bail doit être signé après l’obtention du contrat Visale.
• Le bail ne peut être couvert par une autre garantie (caution ou assurance).
• Le bail ne peut être conclu avec un membre de la famille.

Souscrire une garantie des loyers impayés

Dernière solution pour la gestion des risques liés aux loyers impayés : la souscription d’une garantie spécifique.

L’assurance loyers impayés est une assurance individuelle non obligatoire pour un propriétaire. Toutefois, elle reste très conseillée pour vous prémunir. En effet, même si vous soignez le choix de votre locataire, personne ne sait ce qu’il adviendra dans quelque temps. Il peut perdre son emploi, ou sa situation personnelle peut changer, etc.

Le fonctionnement de la GLI

La garantie des loyers impayés vous paie les sommes dues par le locataire. Cette assurance peut inclure un volet dédié aux détériorations afin d’obtenir une aide juridique si vous intentez une action en justice. Cette garantie contre les détériorations est aussi susceptible de prendre en charge les travaux. Il est important de bien comparer les offres d’assurance car tous les contrats d’assurance loyers impayés ne se valent pas.

Attention, pour obtenir une prise en charge de la GLI, vous devez avoir constitué un dossier solide pour vous assurer de la solvabilité de vos locataires. Consultez les conditions imposées par l’assureur pour prendre en charge les loyers impayés

Comment comparer les garanties loyers impayés ?

Votre comparatif devra porter sur les garanties, mais aussi sur les conditions d’indemnisation. En effet, un plafond de prise en charge est inscrit au contrat. Étudiez les éventuels délais de carence ou de franchise afin d’être certain d’être indemnisé dès le premier loyer impayé.

Le prix de la garantie loyers impayés

Le prix de cette assurance est calculé en fonction du prix du loyer. Il représente généralement entre 2,5 à 4 % selon la nature exacte des garanties. Ici encore, il est nécessaire de comparer les offres pour trouver la plus attractive à garanties équivalentes. D’ailleurs, la loi interdit de souscrire une assurance des loyers impayés si vous avez demandé la caution solidaire d’un proche (sauf pour les étudiants et les apprentis).