Trouble de jouissance du logement : indemnisation

Écrit par La rédaction Meilleurtaux . Mis à jour le 5 janvier 2023 .
Temps de lecture : 5 min

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La signature d’un contrat de location induit, pour le locataire, le droit à une jouissance paisible du logement. Des nuisances sonores régulières ou un autre trouble anormal peuvent cependant le priver de sa tranquillité. La responsabilité du bailleur est alors susceptible d’être engagée dans certains cas. L’essentiel à retenir concernant le trouble de jouissance d’un bien immobilier !

Qu’est-ce qu’un trouble de jouissance ?

Après la signature du bail, les obligations du bailleur incluent la nécessité de mettre à la disposition du locataire un logement habitable dans des conditions normales.

Le trouble de jouissance désigne des nuisances ayant pour effet de priver le locataire du confort et de la tranquillité auxquels il pourrait légitimement s’attendre. Les troubles les plus courants incluent :

• Le tapage nocturne régulier et les autres troubles anormaux de voisinage ;
• L’infestation du logement ou des parties communes par des parasites (cafards, termites, autres nuisibles...) ;
• Une humidité excessive dans une pièce ou l’intégralité du logement ;
• Un ascenseur inutilisable ;
• Une boîte aux lettres dégradée et inutilisable ;
• Une entrée sans autorisation du propriétaire dans la location (constitutive, par ailleurs, d’un délit de violation de domicile).

Bon à savoir :
Le « droit de jouissance » du locataire est notamment établi par l’article 1721 du code civil. Selon ce dernier, « il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l’usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail. ». Autrement dit, le propriétaire est tenu d’assurer à son locataire les conditions d’un confort normal.

Quelles obligations pour le propriétaire en cas de trouble de jouissance ?

Selon l’article 1721 du code civil, le propriétaire-bailleur peut être tenu d’indemniser le locataire et de lui verser des dommages et intérêts si ce dernier n’a pas la possibilité de jouir paisiblement du logement.

Le propriétaire n’est cependant pas toujours le responsable de troubles et du préjudice subi par ses locataires. Il peut être mis en cause uniquement s’il ne respecte pas l’une des obligations prévues au contrat de bail.

Le bailleur doit tout d’abord se conformer à une obligation d’entretien du logement – complémentaire à l’entretien courant à la charge du locataire. Il lui appartient, en résumé, de fournir un logement en bon état d’usage à son occupant, respectant les critères de décence fixés par la loi et ne comportant aucun vice caché. C’est la raison pour laquelle sa responsabilité, sauf manquement démontré du locataire, pourra être typiquement retenue dans les cas suivants :

• Présence d’amiante ou autres substances néfastes ;
• Infestation parasitaire ;
• Mauvaises odeurs persistantes dans le logement ;
• Logement humide et présence de moisissures…

Le propriétaire a, par ailleurs, une obligation de délivrance des services et équipements normalement attendus dans un logement. Le locataire peut notamment subir une perte de jouissance ou un préjudice de jouissance imputable au bailleur si :

• Une boîte aux lettres n’a pas été installée ;
• Les installations électriques et la distribution d’eau ne sont pas assurées ou inopérantes ;
• Le chauffage collectif (si prévu pendant la durée du bail) n’est pas ou plus fourni ;
• L’ascenseur n’est pas accessible…

Dans quels cas le propriétaire peut-il s’exonérer de sa responsabilité ?

Un trouble anormal de voisinage ou d’autres troubles de jouissance ne relèvent pas nécessairement de la responsabilité du propriétaire. La loi et la jurisprudence admettent trois principales exceptions permettant au propriétaire de ne pas verser une indemnité à son locataire :

• Un trouble anormal causé par un cas de force majeure n’est jamais imputable au propriétaire. Il s’agit d’un événement extérieur et entièrement indépendant de sa volonté, comme une inondation du quartier, une tempête, un séisme ou d’autres catastrophes naturelles.
• Un trouble de jouissance causé par un tiers ne peut pas être reproché au propriétaire, du moins s’il engage des démarches pour tenter de faire cesser le trouble à l’amiable. Le cas le plus fréquent est celui des nuisances sonores causées par le voisinage.
• La négligence ou faute du locataire est le dernier cas pouvant donner lieu à l’exonération de responsabilité du propriétaire. Ce dernier, par exemple, ne sera pas tenu d’indemniser l’occupant des lieux pour une infestation de cafards ou rongeurs s’il démontre que le problème est postérieur à l’arrivée du locataire ou l’état des lieux. Un constat d’huissier pourra être nécessaire pour faire foi devant le tribunal d’instance.

Quels sont les recours du locataire subissant un trouble de jouissance ?

Que votre demande porte sur les critères d’un logement décent ou encore un trouble du voisinage, plusieurs étapes sont à respecter pour faire valoir votre trouble de jouissance.

• Commencez par rechercher avec le propriétaire une solution à l’amiable. Le plus souvent, le trouble peut être résolu par la réalisation de travaux nécessaires comme une meilleure isolation phonique et thermique, de nouvelles menuiseries, la réparation de l’interphone ou de la sonnette… Cette première étape peut se dérouler par simple appel téléphonique ou par l’envoi d’un premier courrier recommandé avec accusé de réception.
• Le bailleur est tenu de vous répondre, mais ne le fera pas toujours. Au bout de plusieurs semaines sans réponse, n’hésitez pas à faire parvenir une mise en demeure en décrivant plus précisément le problème. Indiquez une date butoir avant laquelle le problème doit être réglé.
• Sans réponse au bout de deux mois, le locataire est en droit de saisir la commission départementale de conciliation. Cet organisme va jouer le rôle de médiateur auprès du propriétaire et souvent aboutir à un compromis satisfaisant pour les deux parties.
• À défaut, il sera temps de saisir le tribunal d’instance afin de solliciter une indemnisation pour le préjudice subi.

Les litiges relatifs à un trouble de jouissance sont assez fréquents entre un locataire et un propriétaire. La souscription d’une assurance habitation multirisques est, à ce titre, fortement recommandée : vous bénéficierez d’une garantie protection juridique et défense recours pour vous accompagner et faire valoir vos droits.

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